九州通(600998)：REITS发行助力公司主营业务发展

　　公司近况

   　　2025 年2 月12 日，公司公告：汇添富九州通医药REIT完成发售，最终募集基金份额4 亿份，发售价格为2.895 元/份，基金募集资金总额为人民币11.58 亿元。

   　　评论

   　　REITs的发行将助力九州通仓储价值进一步被挖掘。我们认为此次医药仓储物流基础设施公募REITs的发行：1）将助力九州通盘活医药仓储物流资产及配套设施，回笼权益性资金，促进公司主营业务的快速发展；2）可显现公司持有优质医药物流仓储资产的公允价值，进而提升公司的市场价值。此外，公司预计此次公募REITs的发行将对公司财务指标产生积极影响，预计将增加公司2025 年度净利润不超过7 亿元。

   　　积极推进Pre-REITs。根据2024 年12 月17 日公告，公司召开董事会审议通过《关于公司拟转让医药仓储物流Pre-REITs入池资产相关公司股权的议案》。因医药仓储物流Pre-REITs项目发行的需要，公司全资孙公司上海骏英达、浙江九州通及重庆九州通拟分别向上海和稳、杭州和隽及重庆和昱转让其持有的上海通达、杭州卓英堂及重庆首瑞100%股权。此次交易标的公司上海通达、杭州卓英堂及重庆首瑞分别持有公司Pre-REITs项目首期入池资产，即位于上海、杭州及重庆的三处医药仓储物流资产及配套设施，合计总建筑面积约为24 万平方米。我们认为此次交易标志着公司完成Pre-REITs项目的首批资产交割。

   　　积极推动不动产证券化（REITs）战略执行。近几年公司根据业务经营实际及未来战略发展方向，调整制定了“新产品、新零售、新医疗、数字化和不动产证券化（REITs）”（“三新两化”）战略。其中不动产证券化战略方面，公司搭建了“公募REITs+Pre-REITs”多层级不动产权益资本运作平台，盘活公司优质医药物流资产，并通过搭建轻资产运营平台，实现业务上“轻重分离”以及多元化收益。

   　　盈利预测与估值

   　　我们维持2024 和2025 年净利润 23.9 亿元/26.8 亿元，同比增长10.0%和12.0%，引入2026 年净利润26.8 亿元。当前股价对应2025/2026 年10.0倍/10.0 倍市盈率。我们维持跑赢行业评级，维持目标价6.84 元，对应2025/2026 年12.9 倍/12.9 倍市盈率，较当前股价有28.8%的上升空间。

   　　风险

   　　新战略落地进度低于预期，集采降价幅度超预期。