地产行业周报：独家代理及高佣金率的美国经纪行业

本周观点：本周我们探讨美国房地产经纪制度，其推行的MLS通过房源、佣金共享提升交易效率，最早诞生于19世纪后期，目前MLS数量已增至580个，但头部效应明显且共用数据标准；与MLS相适应，美国推行独家销售代理机制（分为独家销售权与独家代理上市权），经纪人亦有买方/卖方、高级（broker）/普通（agent）之分，其中agent需在broker旗下工作；此外美国佣金费率长期保持6%左右，由售房者承担，买卖双方agent通常各获3%，但agent需将其中部分佣金交给broker。本周七部门明确城镇户籍子女可继承农民宅基地使用权，有助于解除农民进城后顾之忧，加速城镇化进程。投资方面，目前板块估值仅处近五年17%分位，房企销售依旧较好，叠加年末估值切换，看好四季度优质地产股表现，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；3）受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。

    政策环境监测：1）七部门：城镇户籍子女可继承农民宅基地使用权；2）南京：“商改租”房产税率暂减，个人支付房租可抵个税。

    市场运行监测：1）新房成交略降，后续或稳中趋降。本周（10.18-10.24）新房成交6.5万套、二手房成交2.1万套，环比降0.2%、升13.4%；10月新房月日均成交同比升7.8%，较9月降7.3pct。需求释放叠加热点城市调控效应显现，去化或逐步承压，考虑四季度为传统销售旺季，供应放量有望为销售提供支撑，单周成交或稳中趋降。2）改善型需求占比下降。9月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比降0.6pct至78.4%。3）推盘环比增加，后续供应有望加快。10.12-10.18重点城市新推房源6311套，环比升71.2%；去化率60.2%，环比降9.8pct。出于加快供货推盘抢收需求、加快周转考量，预计后续房企仍将加快推盘节奏。4）库存环比上升，中期面临上行压力。16城取证库存10051万平，环比升0.9%。取证推盘加快叠加去化率承压，中期库存面临上行压力。5）土地成交、溢价率上升，一线占比提高。上周百城土地供应建面1318.6万平、成交建面1162.8万平，环比升109.5%、73.8%；成交溢价率15.5%，环比升11pct。其中一、二、三线成交建面分别占比22.5%、33.3%、44.1%，环比分别升10.8pct、降8.9pct、降1.9pct。随着销售增速放缓、行业金融监管趋严，土地市场整体或趋于平稳。

    资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债106.0亿元、海外发债21.3亿美元，较上周分别增加24.2亿元、17.1亿美元；境内外发行利率处于2.65%-12.375%区间，可比发行利率较前次升降不一。2）信托：本周集合信托发行147.7亿元，较上周增加20.7亿元。3）地产股：本周申万地产板块跌1.12%，跑赢沪深300（-1.53%）；当前地产板块PE（TTM）9.28倍，估值处于近五年17%分位；沪深港股通北向资金净流入前三房企为保利地产、中南建设、天健集团，南向资金净流入前三房企为万科企业、华润置地、恒隆地产。

    风险提示：1）供货及交付节奏不及预期风险；2）房企大规模减值风险；3）板块毛利率下滑风险。