房地产行业：行业迎来政策利好 物管将成扩内需促消费重要构成

　　事件

   　　发改委等多部委联合印发《近期扩内需促消费的工作方案》，多处表述涉及物管行业，物管行业发展迎来政策利好。

   　　核心观点

   　　物管行业成为扩内需促销费的重要组成部分，行业发展迎来利好。发改委等多部委联合印发《近期扩内需促消费的工作方案》，物管行业作为与居民生活息息相关的行业被多次提及。其中，直接利好物管行业的政策 2 条：1）推动物业服务线上线下融合发展。搭建智慧物业平台，推动物业服务企业对接各类商业服务，构建线上线下生活服务圈，满足居民多样化生活服务需求；2）增加社区生活服务消费。落实好新建社区商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积比例不低于 10%的政策。补齐社区市政基础设施和公共服务设施短板，建设完整居住社区。因地制宜对生活服务经营场所给予用地、办证、内部改造等方面支持。间接利好物管行业的政策 1 条：加大对城镇老旧小区改造的支持。文件不仅指明了物业服务为扩内需促销费的重要组成部分，更为行业的发展点明方向，有利于行业的长期健康发展。

   　　物管企业作为社区管理的载体、最贴近社区居民的市场主体，在满足居民生活服务消费需求方面能够发挥重大作用，也将为自身的发展带来机遇。首先，政策鼓励发展生活服务经营场所，并在用地、办证、内部改造等方面给予支持。物管企业深耕社区、对业主需求把握更为准确，故切入生活服务赛道最为便捷。无论是开展自营业务还是引入第三方进入社区合作经营均值得期待。其次，物业服务线上线下融合发展，有助于更好的发挥物管企业深层触达的优势，使其成为各类商业服务进入居民生活的优质渠道。在此过程中，物管企业可以广泛与互联网平台、社区外服务企业建立联系，在实现商家与居民对接的过程中，获取一定的收益。我们预计物管企业的社区增值服务业务将直接受益，收入增长有望提速。

   　　积极参与老旧小区改造，实现更新管理一体化。文件指出要加大对城镇老旧小区改造的支持，这意味着大量的老旧小区需要进行设施设备的更新或安装以改善生活居住环境。原来的老旧小区可能没有物业管理，在社区环境改善以后，居民对于物业服务的需求将会释放。在新房销售日渐放缓的情况下，由老旧小区改造而来的增量物业将成为行业新的需求点。并且，大量的物管企业均为开发商背景，在设施设备安装的技术和供应链组织上并不存在障碍。因此，在老旧小区的更新过程中，物管企业还可以提供工程服务，成为老旧小区改造的参与方，实现更新与管理一体化

   　　投资建议：

   　　近期 A/H 物管板块均出现较大幅度调整，我们认为主要受到竣工增速不及预期、香港市场物业管理公司上市潮等影响，但基本面和长期趋势依然未变，我们建议投资者布局物管公司的跨年行情。结合政策鼓励的发展方向和物管行业内的企业发展特点，我们推荐管理规模体量大，社区增值服务发展好的龙头物管企业。A 股：招商积余；H 股：碧桂园服务、永升生活服务、保利物业、新城悦服务。

   　　风险提示：

   　　1）社区增值服务发展低于预期；

   　　2）政策落地低于预期。