保利地产(600048)11月销售点评：销售持续增长 保持拿地力度

　　事件：

   　　2020 年11 月，公司实现合同销售面积262.89 万平方米，同比增加8.6%，合同销售金额402.93 亿元，同比增加24.0%；销售均价15326.9 元/平方米，同比上升14.1%。1-11 月累计实现合同销售面积3119.3 万方，同比增加10.7%；实现合同销售金额4630.42 亿元，同比增加10.3%；销售均价14844.5 元/平方米，同比下降0.3%。

   　　11 月新增14 个开发项目，计容建筑面积458.37 万方，权益建面304.98 万方，拿地金额333.88 亿元，权益拿地金额216.48 亿元。

   　　点评：

   　　销售持续增长。2020 年11 月，公司实现合同销售面积262.89 万平方米，同比增加8.6%，合同销售金额402.93 亿元，同比增加24.0%；销售均价15326.9元/平方米，同比上升14.1%。1-11 月累计实现合同销售面积3119.3 万方，同比增加10.7%；实现合同销售金额4630.42 亿元，同比增加10.3%；销售均价14844.5 元/平方米，同比下降0.3%。

   　　保持拿地力度，主要布局核心城市。公司11 月新增14 个开发项目，拿地金额333.9 亿元，拿地总建面458.4 万方，拿地均价7284.1 元/平方米，拿地金额占销售金额的比重为82.9%。2020 年1-11 月累计拿地金额1772.5 亿元，拿地总建面2648.2 万方，拿地均价6693.3 元/平方米，拿地金额占销售金额比重为38.3%，去年全年该比例为33.7%。11 月拿地金额中，二线占比为51.1%，三四线占比为48.9%；拿地金额占比较高的城市有：佛山（23.98%）、大连（23.24%）、莆田（10.36%）、长沙（9.56%）。

   　　融资优势明显。三季度末，公司扣除预收账款后资产负债率为65.61%，净负债率71%，现金短债比1.91，三条红线均达标。公司上半年有息负债综合融资成本仅约4.84%，较2019 年的4.95%进一步下降，11 月中期票据（3 年期）发行利率3.98%，持续保持较低水平，融资成本优势明显。

   　　投资建议：保利地产销售保持增长，融资成本较低，安全性较高。拿地聚焦核心一二线，土储价值丰厚。我们预计公司2020-2021 年的EPS 为2.68 元和 3.13元，以2020 年12 月7 日收盘价计算，对应的PE 为6.2 倍和5.3 倍，维持买入评级。

   　　风险提示：大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆