金科股份(000656)：发布新五年计划 迈入高质量发展

发布21-25 年发展战略规划纲要，推动战略升级。为进一步推动公司战略升级，实现跨越式发展向高质量发展升级，公司发布《公司发展战略规划纲要（2021-2025 年）》，公司结合内外部环境、行业趋势、竞争格局等因素，进一步明确，未来五年的总体发展战略是“四位一体、生态协同”的高质量发展战略。

    力争到2025 年总销售规模4,500 亿元以上，CAGR 达15%以上。公司计划力争到2025 年总销售规模4,500 亿元以上，年复合增长率15%以上，并力争冲击更高目标。其中，“地产+”业务销售模达到500 亿元以上；持有优质资产大幅提升，优质资产规模达到300-500 亿元；实现代建业务规模300 亿元；智慧服务业务规模保持高速增长。投资方面，多元化投资结构将更加合理，招拍挂与非招拍挂方式获取土地占比达到50%：50%。财务方面，持续改善资产负债率、净负债率、剔除预收账款后的资产负债率、现金短债比、经营性现金流等财务结构指标，实现有息负债规模合理增长，负债结构和成本持续优化。

    地产主业高质量发展，2025 年“品质利润型”产品销售收入占比达30%。公司将坚持以巩固发展民生地产为主体，民生地产与精品住宅相互促进的“双模驱动、创新发展”模式，在“周转效率型”与“品质利润型”之间形成新的平衡点，计划到2025 年“品质利润型”产品销售收入占比达到30%。

    同时，公司将积极发展代建业务，通过品牌与管理输出，挖掘新的利润增长点；大力发展城市更新业务，由社区运营升级到城市运营。

    多元业务协同发展，打造领先智慧生活服务商，“地产+”业务提升永续经营能力。智慧服务方面，定位于全国领先的智慧生活服务商，围绕城市空间服务、美好生活服务、智慧科技服务为核心的业务生态。“地产+”业务方面，公司将精选地产+相关多元化赛道，提升永续经营能力。2025 年，“大产业”板块计划销售规模超过200 亿元；稳步提升优质资产规模、贡献持续性经营现金流，新增持有资产规模约100 亿元，持有型物业经营收入稳步提升。“大消费”板块计划到2025 年销售规模超过200 亿元；保障持有资产的优质度，新增持有资产规模约200 亿元，持有型物业经营收入有效提升。

    增持上调至买入评级，下调2020-21 盈利预测，新增2022 预测。近期金科股份发布新五年计划，力争5 年销售翻番至4,500 亿元，同时打造多元“地产+”业务提升永续经营能力，预计将推动公司买入高质量发展阶段。鉴于疫情影响，我们下调公司2020-2021 年盈利预测（原预计为73.7/93.1亿元）、新增2022 年归母净利润为70.0/88.1/105.0 亿元，同比增速23.3%/25.8%/19.3%，对应EPS 分别为1.31/1.65/1.97 元，当前价格对应的PE 为5.6X、4.4X、3.7X，可比公司估值法下2020年合理PE 为7.83x，对应目标价10.26 元，公司收盘价对应的2020PE 为5.6x，对应空间40.2%。

    风险提示：销售超预期下滑、流动性收紧