地产行业动态跟踪报告：投资销售延续高增 单月竣工大幅反弹

　　事项：

   　　国家统计局公布2020 年1-10 月全国房地产开发投资及销售数据，其中房地产开发投资额同比增6.3%，新开工同比降2.6%；商品房销售面积同比持平，销售额同比增5.8%。

   　　平安观点：

   　　投资维持高位，2021 有望延续正增长。1-10 月房地产投资同比增长6.3%，增速较1-9 月提升0.7 个百分点；其中10 月单月同比增长12.7%，较9 月提升0.7 个百分点，增速回升或主要因建安投资回升。分区域看，10 月东部、中部、西部、东北部投资同比分别增长12.7%、15.4%、10%、15.4%，增速较9 月持平、升0.7 个、0.7 个、8.9 个百分点。短期来看，单月投资增速或将放缓；展望2021 年，资金收紧、楼市放缓影响下，投资增速大概率回落，但考虑新开工绝对值远大于竣工、建安投资仍有支撑，投资仍有望延续正增长。

   　　单月开竣工增速反弹，竣工料持续修复。1-10 月全国新开工同比下降2.6%，降幅较1-9 月收窄0.8 个百分点；其中10 月单月同比增长3.5%，增速较9 月提升5.5 个百分点。短期来看，积极推盘抢收需求及库存累积双重作用下，单月新开工增速预计震荡回落；2021 年视角下，库存累积、资金收紧料将延续，考虑上半年基数较低，预计2021 年新开工前高后低。1-10 月竣工面积同比降9.2%，降幅较1-9 月收窄2.4 个百分点；其中10 月单月同比增5.9%，较9 月大幅提升23.5 个百分点。

   　　考虑前期开工、销售高增，未来几年竣工大年趋势明确；随着年底集中交付，预计单月竣工增速将逐步回升。

   　　高供给带动销售回升，后续稳中趋降。1-10 月全国商品房销售面积同比持平，销售额同比增长5.8%，增速较1-9 月提升1.8 个、2.1 个百分点；10 月单月销售面积同比增长15.3%、销售额同比增长23.9%，较9 月升8 个、7.9 个百分点。10 月单月销售均价9875 元/平米，连续两月负增长，或存在以价换量可能。其中东、西部表现较好，10 月单月销售面积同比分别增长20%、18.1%。往后看，供应放量预计将对短期销售形成支撑，但随着热点城市调控效应显现、需求释放，去化或逐步承压，销售增速料稳中趋降。

   　　地市热度降低，后续以稳为主。1-10 月全国土地购置面积同比降3.3%，土地成交价款同比增长14.8%，增速较1-9 月降0.4 个、升1 个百分点。

   　　10 月单月土地购置面积同比降5.6%，土地成交价款同比增19.3%，增速较9 月降0.8 个、3.6 个百分点。10 月百城土地成交溢价率9.3%，环比9 月降4.5 个百分点，连续四个月回落，行业金融监管趋严下地市逐步降温。后续考虑销售放缓、资金收紧延续，预计地市整体趋于稳定。

   　　到位资金增速延续回升，房贷利率结束十连降。1-10 月房企整体到位资金同比增长5.5%，较1-9月提升1.1 个百分点。受销售增速向好影响，1-10 月定金及预收款同比增速较1-9 月提升1.4 个百分点至4.3%。1-10 月个人按揭贷款同比增速较1-9 月提升0.3 个百分点至9.8%；国内贷款增速较1-9 月提升1.1 个百分点至5.1%。10 月全国首套房贷利率5.24%，较9 月持平，结束10 连降。“三条红线”融资新规下，融资管控由渠道监管向主体监管转变，资金监管更趋精准化、常态化，中长期利于优质资源向低负债房企倾斜，将加速行业优胜劣汰与集中度提升。

   　　投资建议：10 月全国投资延续高增、销售增速反弹，楼市韧性持续超出市场预期。从主流房企来看，30 家房企前10 月销售目标完成率79.3%，在完成全年目标假设下，11-12 月合计销售额同比增速将达20.9%，快推盘快回款背景下，主流房企销售依旧值得期待。考虑主流房企销售依旧较好，叠加年末估值切换，看好优质地产股表现，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等。

   　　风险提示：1）由于疫情对行业开工、复工的影响，可能导致部分房企面临供货节奏、交付节奏不及预期的风险；2）基于2019H2 以价换量带来的需求提前释放、新冠疫情对房企销售的冲击，若后续楼市再现调整，需求释放低于预期，未来或存在房企进一步以价换量以提升需求，将带来房企大规模减值风险；3）由于疫情导致返乡置业缺失，加上三四线供应较大、棚改退潮导致的需求弱化，行业面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾的风险。