万科A(000002)：销售再上新台阶 深耕核心城市审慎投资

　　事件

   　　公司公告12 月销售及拿地情况，12 月实现销售金额，销售面积分别为1015.4亿元，642.2 万方，同比增长77.2%、54.8%。

   　　核心观点

   　　销售再上新台阶，单月销售金额破千亿。公司12 月销售金额1015.4 亿元，同比增长77.2%，环比增长76.5%，公司12 月销售量价齐升，实现超预期增长。1~12 月累计销售金额为7041.5 亿元，同比增长11.6%，累计销售增速进一步扩大。12 月销售面积642.2 万平方米，同比增长54.8%，环比增长62.8%，环比大幅回升。1~12 月累计销售面积4667.4 万平方米，同比增长13.5%。公司在克而瑞公布的房企全年销售金额榜单位列第三，较去年排名下降一位。2021 年，在 “三条红线”监管下，优质资源或将持续向龙头房企倾斜，公司有望延续增长态势。

   　　单月投资大幅提升，延续深耕一二线的审慎布局思路。公司12 月新增土储776.7 万平方米，同比增长583.1%，拿地金额为532.9 亿元，同比增长358.5%，单月投资强度（拿地金额/销售金额）为52.5%，较去年同期提高32 个百分点，单月投资力度显著加强。1-12 月累计新增土储3221.4 万平方米，同比减少13.2%，累计拿地金额为2061.8 亿元，同比减少11.0%。公司1-12 月投资强度29.3%，较去年全年减少7.4 个百分点。2020 年公司加大合作力度，1-12 月权益比例为69%，较去年下降6 个百分点。从投资布局来看，一线城市占比9.6%，二线城市占比50.8%，三、四线城市占比39.6%，体现了公司重点布局一二线城市深耕广拓的投资策略。

   　　财务预测与投资建议

   　　维持买入评级，维持目标价35.28 元。我们预测公司2020-2022 年EPS为3.92/4.58/5.34 元。可比公司2020 年估值为7X，考虑到公司较可比公司积极拓展资管类业态的项目，向轻资产化运营，应享有更高估值溢价，我们给予公司30%的估值溢价得到9X 估值，对应目标价35.28 元。

   　　风险提示

   　　房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期。