保利地产(600048)：销售稳步增长 拿地趋于积极

　　投资要点

   　　事项：

   　　保利公布2020年业绩快报，预计2020年营业总收入同比增长3.9%，利润总额同比增长4%，归母净利润同比增长3.4%，对应每股EPS2.42元，低于市场预期。

   　　平安观点：

    高基数及结转放缓影响业绩表现。公司2020 年预计实现营业总收入2452.6 亿元，同比增长3.9%；营业利润及利润总额同比分别增长3.7%、4%；归母净利润289.1 亿元，同比增长3.4%。归母净利润小幅增长主要因：1）受疫情影响，已售项目竣工结转增速放缓；2）上年同期基数较高。

   　　2020 年营业利润占营收比重21.3%，与2019 年（21.4%）基本持平，结算项目盈利能力保持平稳。2020 年归母净利润占利润总额55%，较2019年微降0.3 个百分点，少数股东损益占比整体稳定。

    销售稳步增长，土储相对充足。公司2020 年实现销售金额5028.5 亿元，同比增长8.9%；销售面积3409.2 万平米，同比增长9.2%；销售均价14750元/平米，同比微降0.3%。2020 年前三季度新开工3839 万平米，同比增长4.4%；三季度末在建面积1.4 亿平米，待开发面积7075 万平米，充足货源奠定销售未来增长基础。

    拿地强度提升，短期偿债能力较好。公司2020 年新增建面3185.7 万平，同比增长18.9%，总地价2353.5 亿元，同比增长51.3%；拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为93.4%、46.8%，较2019 年升7.6 个、13.1个百分点。2020 年平均楼面价7388 元/平米，为同期销售均价的50.1%，较2019 年升10.9 个百分点。公司强化经营性现金流管理，2020 年前三季度销售回笼率90.3%，三季度末现金短债比1.9 倍，短期偿债能力较好。

    投资建议：考虑公司项目结算进度低于预期，下调公司2020-2022 年EPS预测至2.42（-0.37）元、2.72（-0.57）元、3.04（-0.75）元，当前股价对应PE 分别为6.6 倍、5.9 倍、5.3 倍。公司激励制度不断完善、融资优势延续，短期拿地强度提升为销售结转奠定基础，中长期“三稳”导向下行业由粗放型发展向精细化运营转变，公司作为行业龙头有望充分受益集中度提升，维持“强烈推荐”评级。

    风险提示：1）若后续需求释放低于预期，未来存在以价换量提升需求可能，造成公司减值风险；2）若后续融资政策执行力度超出预期，将对公司规模发展产生负面影响，导致业绩表现不及预期风险；3）新冠疫情影响下三四线城市春节返乡置业缺失，叠加供应较大、棚改退潮导致的需求弱化，对应区域楼市面临调整风险，进而影响公司三四线项目销售。