招商蛇口(001979)5月销售点评：拿地积极 融资优势明显

投资要点

    事件：

    2022 年6 月10 日，公司发布5 月经营数据。5 月公司实现签约面积72.0 万平方米，同比减少46.1%；实现签约金额161.2 亿元，同比减少48.0%。

    点评：

    5 月销售随行业下滑。5 月公司实现签约金额161.2 亿元，同比下滑48.0%，较19 年同比下滑16.9%；实现签约面积72.0 万平方米，同比减少46.1%，较19年同比下滑5.5%，销售均价22382 元/平米，同比下降3.5%，较19 年同比上升13.7%。1-5 月累计实现销售金额775.5 亿元，累计同比下降41.5%；累计销售面积331.9 万平方米，累计同比减少42.7%，累计销售均价23365 元/㎡，累计同比上升2.09%。

    5 月拿地积极，新增7 宗住宅用地，在上海首批供地中摘地三宗。拿地总金额149.5 亿元，拿地总建面73.7 万方，拿地均价20291 元/平方米，拿地金额占销售金额比重92.8%。22 年1 -5 月，累计拿地金额340.8 亿元，拿地金额占销售金额比重44.0%。2022 年以来，公司拿地集中于核心区域一二线城市，根据拿地金额计算，一线城市占比 55.6%，二线城市占比27.1%，三四线城市占比14.7%，海外占比2.6%。其中：北京（28.8%），上海（26.8%），盐城（10.1%），苏州（9.9%）， 宁波（5.0%）。

    三条红线持续达标，融资优势明显。截止22 年6 月，公司成功发行1 笔利率为3.5%的40 亿元五年期融资债券。今年以来，公司共计发行债券124.91 亿元，加权平均利率3.24%，突显央企融资优势，受益供给侧改革。截至2021 年末，剔除预收账款的资产负债率61.67%，净负债率为42.82%，现金短债比1.25，“三道红线”监测指标全部绿档。

    投资建议：公司开发与运营并举，融资优势明显，在一二线核心区域有大量优质土地储备。受益行业供给侧改革，中长期看好公司投资价值。我们维持公司22-23 年EPS 为1.41 和1.55 元，以6 月9 日收盘价计算，PE 分别为8.9 倍和8.1 倍，维持“买入”评级。

    风险提示：大幅收紧购房杠杆资金，政策力度不及预期，信用风险持续。