格力地产(600185)：中标三亚核心地块 推进旅游零售发展
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公司上半年地产业务利润贡献明显。2020H1，公司实现营业收入29.78 亿元，同比增长11.61%；实现归母净利润4.22 亿元（+3.5%），扣非净利润4.19 亿元（+5.16%）。单Q2，公司实现营业收入23.05 亿元，同比增长143.89%；实现归母净利润3.67 亿元，同比增长105.00%，实现扣非净利润3.62 亿元，同比增长113.82%。上半年公司继续深耕珠海，并稳步推进上海前滩、泗泾、重庆项目开发建设并推进入税集团的注入工作。
公司中标凤凰海岸地块，旅游消费区具备发展潜力。根据公司公告显示2020 年9 月7 日，公司下属全资公司珠海合联房产有限公司经公开竞买获得三亚市自然资源和规划局以网上挂牌方式公开出让的位于三亚总部经济及中央商务区凤凰海岸单元控规YGHA3-2-03/05/06/07 和YGHA3-2-10 地块的国有建设用地使用权，成交总价为16.51 亿元人民币，并要求支持比例不低于30%。三个地块分别对应土地面积2190.93㎡（零售商业用地，容积率≤3.5）、8763.72 ㎡（商务金融用地，容积率≤3.5）和21998.14㎡（零售商业用地，容积率≤2.5）。根据《三亚总部经济区及中央商务区规划设计方案》，项目所在的天涯区凤凰海岸单元定位为发展国际自贸服务与旅游消费区，会包括休闲游乐、文化演艺、精品购物等功能。按照极限计算，该项目开发后的零售商业用地可达到62663.61㎡，仅次于拥有72000 ㎡商业面积的三亚国际免税城，未来有可能成为三亚当地一流的商业项目。
建设滨海高端旅游零售商业项目，有望落地离岛免税运营。根据公告显示该地块拟用于建设滨海高端旅游零售商业项目。今年8 月19 日的海南离岛免税购物新政策实施成效和相关工作推进情况新闻发布上海南省商务厅厅长陈希介绍2020 年内海南还将争取在三亚新开设3 家离岛免税店（包括凤凰机场店和两家市内店），并且将尝试采用竞争性磋商方式从海南省外具有免税品经营资质的企业中择优选定1 个企业，作为三亚市内1 家离岛免税店经营主体。我们认为格力地产坐拥地产开发和大概率注入的珠海免税两块资源，有希望率先在三亚市区落地相应的离岛免税项目。
盈利预测与投资建议：我们积极看好珠海免税后续在大湾区和海南自贸港的发展前景，但考虑珠海免税注入尚未完成，暂不考虑本次收购，维持2020-2022 年归母净利润预测为6.17/6.83/7.83 亿元，对应PE 分别为38/35/30 倍，维持“增持”评级。
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公司中标凤凰海岸地块，旅游消费区具备发展潜力。根据公司公告显示2020 年9 月7 日，公司下属全资公司珠海合联房产有限公司经公开竞买获得三亚市自然资源和规划局以网上挂牌方式公开出让的位于三亚总部经济及中央商务区凤凰海岸单元控规YGHA3-2-03/05/06/07 和YGHA3-2-10 地块的国有建设用地使用权，成交总价为16.51 亿元人民币，并要求支持比例不低于30%。三个地块分别对应土地面积2190.93㎡（零售商业用地，容积率≤3.5）、8763.72 ㎡（商务金融用地，容积率≤3.5）和21998.14㎡（零售商业用地，容积率≤2.5）。根据《三亚总部经济区及中央商务区规划设计方案》，项目所在的天涯区凤凰海岸单元定位为发展国际自贸服务与旅游消费区，会包括休闲游乐、文化演艺、精品购物等功能。按照极限计算，该项目开发后的零售商业用地可达到62663.61㎡，仅次于拥有72000 ㎡商业面积的三亚国际免税城，未来有可能成为三亚当地一流的商业项目。
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