地产行业月报：地市持续降温 楼市整体趋稳

　　本月观点：随着前期热点城市调控逐步显效，10月重点20城二手房月日均成交同比下滑-1.6%，增速较9月下降11.6个百分点。但统计的30家主流房企1-10月销售目标完成率79.3%，在完成全年目标假设下，11-12月合计销售额同比增速仍达20.9%，快推盘快回款背景下，四季度销售依旧值得期待。销售依旧较好，叠加年末估值切换，看好优质地产股表现，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等。

   　　政策：出台频率放缓，整体以稳为主。10月涉房类政策出台频率放缓，单月涉房类政策（含中央及地方）共19项，环比降50%；其中偏紧类10项，占比53%。预计“房住不炒” 仍为“十四五”期间楼市调控主基调。考虑热点城市调控已陆续收紧，随着销售增速回落、楼市趋稳，后续调控节奏或同步趋于平稳。

   　　资金：债券融资成本上行为主，行业融资监管趋严。10月房企境内债、境外债、集合信托分别发行261亿元人民币、52亿美元、454亿元人民币，总体规模环比下降18.9%。10月多数新发债券，票面利率较前次上升。10月16日央行表示目前重点房企资金监测和融资管理规则起步平稳，下一步将跟踪评估执行效果，不断完善规则，稳步扩大适用范围。考虑中央维稳楼市、遏制房地产金融化及泡沫化态度坚决，行业融资环境料难现上半年宽松。

   　　楼市：新房二手房销售分化，后续或延续稳中趋降。10月重点50城新房月日均成交套数同比增长16.5%，增速较9月提升1.5个百分点。 10月重点20城二手房月日均成交同比下滑-1.6%，增速较9月下降11.6个百分点。随着基数抬升、热点城市调控相继收紧，预计单月增速将缓慢下降。10月末35城平均可售面积环比增2.5%，出清周期环比升0.1个月，后续库存去化仍面临一定压力。

   　　地市：热度继续降温，后续或以稳为主。10月百城土地供应建面、成交建面分别环比降35.5%、19.2%；成交溢价率9.7%，连续4个月下降，后续销售放缓、融资边际收紧下地市料趋于稳定。

   　　房企：拿地力度仍处低位，销售表现仍值得期待。10月50强房企整体拿地销售面积比64%，较9月提升10个百分点，但仍处于年内低位。30家主流房企1-10月整体销售额同比增长11.7%，目标完成率79.3%，接近2019年同期（80.6%），考虑全年目标，11-12月增速需不低于20.9%，后续表现仍值得期待。

   　　板块表现：10月申万地产板块下跌4.4%，跑输沪深300。截至11月19日，地产板块PE（TTM）9.29倍，估值处于近五年18%分位。

   　　风险提示：1）供货及交付节奏不及预期风险；2）房企大规模减值风险；3）板块毛利率下滑风险。