地产行业方法论框架：宏观和企业行为视角下的地产新旧周期之变

地产旧周期向新周期转换的标志和信号

    监管层对地产行业实施的“三道红线”政策，无疑对地产行业发展是一个重要的标志性事件。随着政府一系列融资管控政策的出台和“因城施策”理念的落实，使得货币对地产周期的驱动力逐渐减弱，我们认为未来支撑地产发展的新周期因素将逐渐回归行业内生的供需驱动。

    地产旧周期是基于金融货币周期驱动

    过往历次房地产销售量价的上涨背后都有货币作为驱动力，原因在于政府通过宽松货币刺激投资达到“稳增长”的目标。在货币供给驱动地产周期的背景下，金融资本的刺激及内部管理激励机制导致房企投资行为体现顺周期性，在上升周期中通过有息杠杆和无息杠杆的最大化利用是实现规模快速增长。

    宏观环境叠加库存波动形成地产旧周期的量价传导机制。通过预判经济增速和通胀可判断货币政策，而资金量价是房地产销售量价的主要驱动力，政策导致资金宽松后往往伴随销售量价的上升，销售回款的增加和融资来源的宽裕会刺激房企的投资需求，使得土地溢价率和土地成交量上升。

    地产新周期是库存周期主导下的销售量价重回供需驱动房地产长效治理机制的提出熨平房地产旧周期波动，“因城施策”理念的落实使城市量价波动区间收窄，“三道红线”及其他融资管控政策的密集出台将加速房地产与金融体系脱钩。在新周期里，房企提升净资产收益率的关键在于提升资产负债率和经营现金流的管理。

    随着房地产与金融周期脱钩，货币对地产的驱动力将减弱。在新周期里，销售端的供需关系将有所扭转，地方政策调控和企业推盘节奏将成为房地产新库存周期下的两个主要驱动要素，我们基于这两个驱动要素进行了行业基本面推演及地产周期预判方法论的迭代。

    风险提示

    政策收紧超预期；行业供需关系恶化；