招商积余(001914)：内部整合基本落定 积极探索外延发展

　　事件：1）12月11日公司发布公告称，招商局集团全资公司中外运航运（关联公司，下简称SSH）与创毅控股的控股股东GenesisGroupLimited（下简称GGL），就创毅控股53.51%股份意向签署《谅解备忘录》，在5个月排他期内可推荐招商局集团下属控股公司作为收购主体与GGL进行交易。公司将对此进行可行性研究和尽职调查、交易协商等工作。2）创控股（3992.hk）成立于2000年，2018年联交所上市，主营业务为香港公共及私人的物业管理服务，按2017年收益计算，分别是香港公屋和住宅的第一大和第三大物业管理服务供应商，市占率为12.6%和1.5%，截至2020Q3其在管合约102份（香港房委会是最大客户），2017-2019财年创毅控股扣非归母净利润稳定在0.28亿港元左右。2020H1创毅控股营收4.32亿港元，实现净利润0.41亿港元。3）12月10日公司发布公告称，下属中航物业与唐山京宜联公司、唐山东湖发展公司共同成立物业合资公司（中航物业占股51%，京宜联占股29%，东湖发展占股20%6）点评：我们在前期报告中提出，截止2020年中期，招商积余已基本完成组织架构变革，完成对招商物业和中航物业的合并，成立两大事业群（物业事业群和资管事业群）及九个职能部门。长期来看，公司以"大物业+大资管，为主线，致力于成为招商局集团的资产保值增值平台和持有资产运营的承载平台。预计未来5年内，母公司招商蛇口持有型物业资产有望达到1500亿左右，公司在能力范围内逐步承接招商蛇口持有资产的经营管理。

   　　近期，公司在内部组织架构基本落定的基础上，积极探索外延合作发展。12月10日公司与唐山两家公司合作利于开展河北区域的项目拓展和合作，扩大经营范围和营收规模；12月11日公司受关联公司SSH建议，开展对香港上市物业公司创毅控股的尽职调查和交易协商工作，后续有望在此基础上实现对创毅控股的收购。我们认为此次交易如达成，一是有利于公司扩大营收和经营范围，二是有利于公司吸收香港较为先进的物业管理行业经验，提升公司经营管理水平，在成本控制、效率提升和股权激励方面做出优化。

   　　盈利预测、估值与评级：鉴于2020年上半年新冠疫情影响，公司资产管理板块和基础物管项目外拓遭受较大冲击，我们下调公司2020-2022三年归母净利润为5.5亿、8.6亿、11.6亿（原为5.9亿、8.9亿、11.9亿）；鉴于行业标的供给增加，板块估值整体回调，我们下调公司2021年合理PE估值为36倍（原为43倍），目标价29.13元人民币；鉴于公司内部整合基本落定，积极探索外延发展，同时通过提升经营管理能力，利润率水平有小幅提升，维持""买入，评级。

   　　风险提示：本次收购能否得到实施以及具体实施方式尚未确定，交易存在较大不确定性。