九州通(600998)：公募REITS发行申报材料已正式提交证监会、上海证券交易所 持续推进不动产证券化战略落地

　　已向证监会、上海证券交易所正式提交公募REITs 发行申报材料，项目顺利推进

   　　9 月22 日公司发布公告称医药仓储物流基础设施公募REITs 申报发行工作进展顺利， 公司已于2024 年9 月20 日向中国证监会、上海证券交易所正式提交申报材料。

   　　公司拥有可入池的医药物流仓储资产及配套设施约300 万平方米；本次医药仓储物流基础设施公募REITs 入池资产为武汉市东西湖区医药物流仓储资产，合计总建筑面积约为17.2 万平方米，评估值约为12 亿元，账面价值约为3 亿元。如经批准，本项目有望成为国内医药物流仓储设施首单公募REITs 以及湖北省首单民营企业公募REITs，具有较强的示范效应和积极影响。

   　　公募REITs 有望增厚业绩，盘活公司资产，重构公司轻资产运营商业模式

   　　此次公募REITs 如发行完成，预计将增加公司净利润不超过7 亿元。公募REITs 赋能公司，可以帮助公司提升企业形象及品牌价值，有效提振资本市场影响力，显现公司持有优质医药物流仓储资产的公允价值，进而提升公司的市场价值。通过搭建轻资产运营平台，加快重构公司轻资产运营商业模式，盘活公司医药仓储物流资产及配套设施，加快资产流动性，为公司筹集更多运营资金，促进公司主营业务的快速发展。拓宽多元化权益融资渠道，建立资产开发良性循环模式，减少公司对传统债务融资方式的依赖。提升公司资产运营能力，实现多元化收益，为公司带来丰厚的非经常性权益收益。

   　　拟启动医药物流仓储资产Pre-REITs 项目，为公司公募REITs 后续扩募奠基

   　　2024 年6 月30 日公司发布关于《开展医药物流仓储资产Pre-REITs 项目》的公告：拟启动医药物流仓储资产Pre-REITs 项目，为公司公募REITs 后续扩募提前孵化和培育优质的医药物流仓储资产，推动公司不动产证券化战略的快速转型。Pre-REITs 项目将比照基础设施公募REITs 的要求对公司医药物流仓储资产及配套设施等底层资产进行筛选，并提前介入标的资产的运营和培育过程，以期形成无缝对接的滚动复投医药物流仓储设施的良性循环，以构建“公募REITs +Pre-REITs”多层级不动产权益资本运作平台。

   　　盈利预测及投资建议

   　　公司基本面积极向好，批发稳增长的同时，新产品战略打造“第二成长曲线”，REITs 拟发行将加快资金周转，公司有望迎来估值重塑。

   　　预计公司2024-2026 年营业收入分别为1652.70/1851.95/2094.38 亿元，归母净利润分别为26.18/30.15/34.91 亿元，当前股价对应PE分别为8.8/7.7/6.6 倍，维持“买入”评级。

   　　风险提示：

   　　审批节奏不及预期风险，发行后REITs 基金运营不及预期风险。