招商蛇口(001979)2023年经营数据点评：销售规模跻身前五 拿地质量稳步提升

事件描述

    2024 年1 月9 日，公司发布最新销售及近期购得土地使用权情况简报。

    事件评论

    销售同比略有增长，规模跻身行业前五。2023 年公司累计实现签约销售金额2936 亿元，同比增长0.35%；销售面积1223 万平，同比增长2.49%；销售均价24001 元/平，同比下降2.09%。2023 年公司销售金额同比略有增长，销售目标完成率89%，距离全年目标仍有差距，主要由于下半年市场需求较为低迷，全年实现同比增长的大中型房企为数不多，公司销售增速保持领先行业平均水平；根据克而瑞数据，公司销售金额排名也跻身行业第五名，较去年提升1 位，在销售规模层面率先实现进入行业前五的中长期战略目标。

    展望未来，考虑到公司土储结构上以核心城市为主，新增土储质量也有明显提升，且销售规模在头部房企中仍处于相对适中规模，预计后续销售韧性和弹性有望保持领先。

    拿地质量稳步提升，土储换仓有序推进。根据月度经营公告，2023 年公司拿地金额为1137亿元，同比下降11%；拿地强度（拿地金额/销售金额）为39%，较2022 年下降5pct，仍保持行业相对较高水平。2023 年公司拿地金额和拿地强度有所下降，但拿地质量实现稳步提升，核心一二线城市拿地金额占比为97%（较2022 年提升11pct），一线城市占比维持在50%以上，北京、上海拿地金额占比提升至45%，整体拿地均价同比提升9%，拿地金额权益比提升16pct 至76%。公司近年来保持积极的态度，且坚持区域聚焦和城市深耕，项目储备实现有序换仓，安全边际在逐步提升，为后续销售和结算建立坚实基础。

    资产负债表持续优化，持有业务稳健发展。2023 年公司积极把握政策机遇，成功发行股份购买优质资产并募集85 亿元配套资金，实现资产负债表的进一步优化，2023 年三季度末，公司归母净资产较年中增长13%至1156 亿元，剔除预收的资产负债率降至60.5%;此外，深投控成为公司第二大股东（当前持股比例5.03%），股权结构有所优化，后续也有望更多层面展开战略合作。2023 年公司持有业务实现稳健发展，资产运营业务方面，全年集中商业新开9 个，截至2023 年末，全国持有管理商业项目超70 个，开发运营写字楼超30 个；城市服务业务方面，招商积余前三季度规模、收入、业绩均实现稳健增长，会展业务轻资产输出年内连落两子，代建业务新签规模排行位居行业前二十。

    销售规模跻身前五，拿地质量稳步提升。经营方面，2023 年公司销售规模跻身行业前五、拿地质量稳步提升，积极把握政策机遇强化核心资源、优化资产负债表，持有业务也在稳健发展，综合竞争优势持续进阶。业绩方面，公司前三季度业绩实现稳健增长，当前公司收入保障依旧较强，周期压力已经在利润表逐步释放，全年业绩预计将迎来持续修复。预计2023-2025 年归母净利润分别为60/91/114 亿元，对应市盈率分别为12.9X/8.5X/6.8X，尽管表观PE 偏高，但PB 相对偏低（尤其是剔除前海长久期资产隐含市值之后），当前估值并未反映中长期价值且隐含空间较大，维持“买入”评级。

    风险提示

    1、结转毛利率修复进度存在不确定性；

    2、核心资源开发进度存在不确定性。