2020年1-10月国家统计局房地产数据点评：供给驱动销售短期反弹 杠杆控制投资景气回落

涨价动能总体趋弱，需求端情绪趋稳，供给驱动销售增速短期反弹

    10月全国商品房销售面积同比+15.3%，环比+8pc，由此带动1-10月累计同比年内首次持平；70城（CRIC数据）住宅成交面积单月同比+11.4%，环比+8.1pc；40家主流房企（CRIC数据）销售额单月同比+21%，环比+5pco10月全国商品住宅销售均价环比-2.2%，同比+8.6%（环比-0.9pc）；70城新建商品住宅价格指数环比涨幅0.1pc，一二三线城市环比涨幅均有所回落；70城二手住宅价格指数环比涨幅-0.2pc，一线、三线环比-0.4pc，二线低位平稳。贝壳数据显示，10月重点18城二手房价格普遍涨幅收窄或由涨转跌。

    10月涨价动能总体趋弱，需求端情绪趋缓，判断销售增速反弹主要来自于供给驱动，房企在偏低能级区域/城市采取以价换量、加速去化的策略。展望后续，维持此前判断：1）按揭增长受控，房贷利率止降；2）因城施策下热点城市涨价预期逐步抚平；3）三季度需求集中释放后自然回落；预计楼市需求端将呈现结构性降温的态势，虽有供给提升支撑，新房整体成交仍将趋于平缓，高库存及弱三四线地区去化压力抬升。

    房地产开发链条数据变化与降杠杆大方向一致，投资增速存下行压力

    销售、土地、新开工、竣工数据整合来看，反映出政策引导以及流动性环境回归常态化下，行业整体进入降杠杆阶段。房企通过控制购地支出、加快土储周转、积极去化回笼资金，稳定净负债规模；通过竣工交付，确认前期销售利润，增厚权益；由此引导杠杆率等财务指标向健康水平靠拢。

    10月全国土地购置面积同比-5.6%，环比0.8pc，单月增速连续4个月为负。10月百城土地成交建面、成交总价分别同比9.2%-1.3%，环比-23.9pc、-15.9pc，平均溢价率年内首次降至个位数。

    10月全国新开工增速反弹5.5pc至+3.5%，后续新开工受益于较低的库存水平以及回款优先策略，但受制于土地购置面积下降，整体维持中性判断。

    10月竣工单月增速反弹23.5pc至+5.9%，此前多次提示竣工斜率波动，需重点观察Q4表现（历史占比接近50%），后续竣工仍处于复苏周期，房企短期资金压力或影响边际斜率，但交付约束下拖延空间有限。

    10月房地产投资同比+12.7%，环比+0.7pc，主要来自于施工单价支撑下（单月+11.29%）建筑工程投资增速维持高位（单月+14.5%），以及土地购置费增速保持平稳（单月+10%6）。流动性收紧下，后续投资增速存下行压力。

    到位资金增速短期平稳，后续外部融资趋紧，销售回款依赖度将明显提升10月到位资金同比+14.5%6，增速保持平稳。其中国内贷款单月增速反弹14.2pc至+18.5%，存低基数因素，或为短期数据波动；自筹资金增速放缓至+11.8%（环比-7.9pc），与我们监测到的房企债券、信托融资变化趋势一致；定金与预收款单月增速小幅提升1.5pc至+16.2%，个人按揭贷款单月增速小幅回落2.2pc至13.1%6，销售回款端整体表现平稳。

    投资建议

    行业总量数据变化与降杠杆大方向一致，财务稳健性将在中期内持续提升。

    当前房地产景气度高位平稳回落，涨价动能趋弱，政策加码概率不大。AH房地产板块相对估值优势明显，长线资金陆续增配。建议关注土储充足优质、财务表现稳健、经营层面灵活度高的头部房企，如A股的万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团、阳光城，H股的华润置地、融创中国、中国金茂。

    风险分析：海外疫情对于中国居民就业和收入的影响存在不确定性；行业将迎来债务到期高峰，中小房企信用风险提升。