新城控股(601155)跟踪点评报告：海外信评获得上调 模式优势再获认可

　　事件：12 月4 日，惠誉宣布将新城发展和其子公司新城控股的主体评级由“BB”上调至“BB+”，评级展望为“稳定”。

   　　海外信评获得上调，模式优势再获认可。公司是“住宅+商业”双轮驱动发展的代表房企，近年来通过商住协同模式低成本获取了大量优质住宅开发用地。截至2020 年中期，公司已布局 139 座吾悦广场，开业运营的吾悦广场累计达到63 座。2020 年上半年，公司新获土储楼面均价约为2868 元/平，而综合体项目拿地楼面均价约为1308 元/平；按拿地金额计，公司上半年新获土储约52%位于一二线，33%位于长三角三四线。优质且低成本土储的有效扩展体现了公司商业模式上的优势，同时也能有力支撑未来现金流的改善和业绩的提升。海外评级机构对公司评级的上调也反映出了其对公司模式和财务状况的认可。

   　　销售情况逐步恢复，优质土储支撑发展。根据克而瑞数据，公司2020 年前11个月累计销售额达2201.8 亿元，降幅较前期已明显收窄，全年2500 亿元销售目标有望完成。土储方面，截至2020 年中期公司总土储面积达1.37 亿平，其中一二线占比约为36%，长三角三四线占比约为35%。充裕优质的土地储备能够有力支撑公司未来保持销售业绩的稳步增长。

   　　提质增效权重提升，财务状况维持稳健。经过多年快速发展，公司整体销售排名较之前已有明显跃升，未来预计将更多关注效率与利润，财务政策亦会更加注重平衡稳健。截至2020 年6 月末，公司净负债率为35.1%（2019 年末：

   　　16.4%），现金短债比达1.73 倍（2019 年末：2.09 倍），杠杆水平仍处行业低位，现金对短期债务覆盖充足。此前标普也已将公司主体评级由BB“稳定”

   　　上调至BB“正面”。随着信用评级的调升，公司未来融资成本有望继续下行。

   　　发展模式更趋平衡，维持“买入”评级。预测公司2020-2022 年EPS 分别为人民币7.03 元、8.65 元和10.57 元，同比增长25.4%、23.0%和22.2%。考虑到公司销售端的逐步恢复和更趋平衡的发展模式，维持NAV 折让30%，目标价人民币45.44 元，对应2021 年5.3 倍PE，较现价空间达27%。（最新股价为2020年12 月4 日收盘价）

   　　风险提示：调控政策与流动性环境存在一定不确定性，或对公司经营造成一定影响；公司重点布局城市市场或出现一定波动，影响公司销售与现金流。