新城控股(601155)：深耕长三角 拿地强度回升

　　公司总览。1）历史沿革。公司于1993 年成立于江苏常州，主要从事住宅开发、商业开发及商业运营管理，总部位于上海。2012 年，新城发展于港交所上市，2015 年新城控股集团于上交所上市。2019 年合约销售额2709 亿元，排名前20。2）公司治理。根据公司2020 年8 月公布的债券募集说明书披露，截至 2020 年 3 月末，公司控股股东为富域发展集团有限公司，持股比例为 61.06%。公司实际控制人为王振华先生。公司为“战略总部+区域（城市）事业部+项目”三级组织架构。

   　　3）业务概览。公司以房地产开发为核心主业，2020H1 房地产开发占营业收入的90.9%

   　　历史报表视角下的信用资质分析。1）从资产可持续来看，①存货方面，公司存量土储聚焦二线、三四线城市，重仓长三角城市圈，主要集中在常州、苏州、天津、昆明等城市；项目开发周期中位数为2.5 年，低于样本房企开发周期中位数3.2 年；2020H1 公司静态利润空间为9634元/方，较去年有所提升；2020H1 公司拿地强度上升至56.1%，高于监管红线；2019 年公司土储倍数为5.1 倍，土储资源较丰富。②固定资产和投资性房地产方面，公司商业项目聚焦三四线城市，重仓长三角城市圈，主要集中在常州、台州、镇江、连云港等城市。截至2020H1，公司租费收入为21.5 亿元，同比增长22%，出租率为96.1%。2）从广义负债可持续来看，①债务结构方面，公司较为依赖债券融资，有息负债抵质押率偏高，短债占比相对偏低。②偿债能力方面，2020H1 公司现金短债比、净负债率、剔预资产负债率分别为1.3 倍、55.1%、78.2%，其中剔预资产负债率高于监管红线。③表外不确定性方面，公司少数股东权益、其他应付款占比高于TOP20 中位数水平；2020H1 对外担保/净资产较去年末小幅下降4.2%至29.2%。

   　　未来经营视角下的信用资质变化。1）未来资产可持续：①拿地方面，公司今年拿地能级有所上升；仍集中于长三角城市圈，在西北、中原、滇黔地区布局占比有所提高；1-10 月拿地强度为39.2%，较去年上升16.8 个百分点。②销售方面，1-10 月全口径销售金额为1908 亿元，同比下降14.2%，完成全年销售目标的76.3%。2）广义负债可持续：2020年以来公司积极发行海外债、ABS、超短融及公司债，1-10 月累计获得净融资41.2 亿元，发行利率有所下行，发债久期整体拉长；3）公司治理可持续方面，高层变动方面，2020 年袁伯银先生、陈德力先生先后辞去公司董事及联席总裁职务；多元化方面，公司不断加大多元化业务布局，商业地产发展较快。

   　　风险提示：数据统计偏差、公司披露数据不完整、房地产调控超预期等。