万科A(000002)：积极扩张重返荣耀 多元业务价值蕴藏

　　投资要点：

   　　1 月销售额715 亿元、同比+30%，连续两月靓丽表现彰显龙头本色。2021 年1 月公司实现签约金额714.7 亿元，环比-29.6%、同比+30.2%，单月销售额创下历史1 月新高；实现签约面积398.6 万平，环比-37.9%、同比+19.5%；销售均价17,930 元/平，环比+13.4%、同比+8.9%，单月均价创下历史新高。此外，2020 年公司累计实现签约金额7,042 亿元，同比+11.6%；其中，12 月公司实现签约金额1,015 亿元，同比+77.2%，单月销售额创下历史新高。公司连续两月实现销售靓丽表现，逆境中彰显龙头本色。

   　　1 月拿地面积和拿地额同比达+303%/+411%，料21 年拿地积极扩张。2021 年1 月公司新增建面280.7 万平方米，环比-64.8%、同比+302.7%；对应总地价195.1 亿元，环比-63.7%、同比+410.7%,平均楼面价6,952 元/平，环比+3.2%、同比+26.8%。1 月公司拿地/销售金额比27.3%；拿地面积占比销售面积70.4%；拿地均价占比销售均价38.8%。

   　　考虑到公司财务状况稳健、融资成本低位、三条红线仅略超剔预负债率一档，并三条红线总体或将更利好于公司获得更好发展格局，预计公司今年也将更积极拿地扩张。

   　　物业、商业、物流、长租等细分业态业内领先，多元业务开花正当时。万科物业行业第一，社区、商企和城市空间三驾马车，2020H1 营收67 亿元（+27%），按照2017-19 年上半年营收占比42%估算20 年收入129 亿元（+26%）；20H1 末布局101 城，合同面积6.8 亿平。印力开业规模行业第二，在手商场100 余个、900 万平；20H1 商业营收30.5亿元（+0.3%）。万纬物流行业第二，仓储规模1,100 万平；20H1 营收8.3 亿元（+37%）。

   　　泊寓规模行业第一，在手18.5 万间；20H1 营收10.5 亿元。公司多元业务快速成长，行业领先，未来估值可观，并也将进一步推动万科实现长期而可持续发展模式。

   　　投资建议：积极扩张重返荣耀，多元业务价值蕴藏，维持“买入”评级。万科作为行业三十载领跑者，在提前倡导高周转、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者。面向未来，多项融资新规已改变了游戏规则，行业也已进入到管理红利时代，预计公司将凭借深厚内在实力以及业内领先的多元业务重返荣耀。考虑到行业结算利润率下行，我们下调公司2020-22 年每股收益预测分别为3.55/3.84/4.22 元（原预测为3.82/4.51/5.21 元），维持“买入”评级。

   　　风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。