保利地产(600048)：销售情况大幅改善 整体表现量价齐升

事件：公司公告经营简况，1 月公司实现签约金额430.73 亿元，YOY +82.61%；实现签约面积210.45 万方，YOY +33.57%。

    1 月销售表现量价齐升，销售情况同比大幅改善1 月公司实现签约金额430.73 亿元，YOY-+82.61%；实现签约面积210.5 万方，YOY+33.57%；对应销售均价20467 元/平米，YOY+36.72%，较上月均价提升6736元/平米。公司1 月签约金额规模环比20 年12 月提升8.21%，为近年来1 月规模的新高水平，整体呈现量价齐升的态势。

    单月新增项目以长三角、珠三角的二三线城市为主1 月公司新增项目15 个，100%权益：非100%权益=9:6；新增项目土地面积121.84万方（YOY+38.0%），新增规划建面308.09 万方（YOY+33.1%），新增总地价163.10亿元（YOY+30.6%），对应权益土地面积102.88 万方（YOY+34.6%），权益规划建面263.95 万方（YOY+32.6%），权益地价151.72 亿元（YOY+38.0%），以金额计算权益比例为93.0%，较20 年末整体权益比例提升27.6pct。金额口径比较上，城市能级分布看，二线城市：三四线及其他城市=64%：36%；城市圈分布看，环渤海：中部：

    其他：长三角：珠三角=11%：19%：6%：41%：24%；城市区域分布看，华北：华东：华中：西北：华南 =10%：42%：19%：6%：24%；公司新增项目主要集中于华东、华南，城市圈上主要以长三角、珠三角为主，城市能级上聚焦二线城市。

    拿地力度下降，城市能级结构变化导致补货均价降低1 月公司拿地力度37.87%，较20 年末整体拿地力度收缩19.2pct；权益拿地力度35.22%，较20 年末整体权益拿地力度提升4.6pct。从补货均价来看，1 月新增项目楼面价为5294 元/平米，较20 年末整体楼面价收缩2094 元/平米，楼面价较20 年末整体有所回落，主要源于1 月新增项目三四线及其他低能级城市的比重占比提升至36%，较20 年全年比重提升约24%。1 月楼面价/销售均价为25.87%，较20 年末整体楼面价/销售均价收缩约24.2pct，除却拿地均价的回落，同时受益于当月销售均价的较大幅度的提升。

    投资建议：1 月份公司销售情况大幅改善，整体表现量价齐升。单月拿地力度有所下降，但新增拿地仍聚焦于长三角、珠三角核心区域。考虑到公司过往拿地态度较为积极，土储资源丰富，我们预计公司未来仍能实现较好的增长。我们预计公司2020-2022 年归母净利润分别为352、432、516 亿，对应EPS 分别为2.94、3.61、4.31 元，对应PE 分别为5.59X、4.56X、3.82X，维持“买入”评级。

    风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动、政策调控超预期