万科A(000002)：1月销售高增长 拿地维持积极态势

　　销售拿地保持积极态度，维持“买入”评级

   　　公司1 月销售维持高增长，拿地积极，“三道红线”下融资成本优化已经有所体现。我们预期公司2020-2022 年EPS 为3.55、3.98 和4.51 元，稳健的财务、多元化价值重估空间强化公司龙头地位，目标价35.82 元（前值35.87 元），维持“买入”评级。

   　　1 月销售延续高增长，全年有望实现两位数增长2021 年1 月公司实现合同销售面积398.6 万方，同比增长19.5%，销售额714.7 亿元，同比增长30.2%，单月销售额仅次于公司20 年12 月（1015亿）以及6 月（734 亿），位列1 月房企销售额克而瑞排行榜首。公司自20年下半年以来销售提速，20 年12 月销售额破千亿，同比增速高达77%，带动全年销售额同比增长11.6%达7041 亿。1 月销售延续高增长，我们认为公司21 年全年销售额有望实现两位数增长。

   　　拿地积极，权益有所提升

   　　公司去年12 月拿地额高达533 亿，1 月延续积极拓展态度，拿地面积280.7万方，拿地额195 亿，同比增长411%，较19 年1 月增长57%，权益口径金额163 亿，同比增长616%，较19 年1 月增长124%。平均地价6952元/平，相比去年全年上升6%，主要受拿地结构影响，1 月新增项目中杭州项目地价占比达21%，楼面价达1.9 万/平，拉高整体水平。地货比角度，1月新增项目楼面价/销售均价为39%，较去年全年低5 个百分点。1 月拿地权益有所提升，拿地额口径下拿地权益为83%，高于20 年16 个百分点。

   　　“三道红线”下，融资优势进一步强化

   　　基于“三条红线”标准，截至2020Q3 公司属于黄档，净负债率27.6%，维持行业低位，短债覆盖率高达196.8%，财务结构健康。今年以来，公司发行了30 亿公司债以及20 亿中票，利率区间为3.38%-3.98%。其中7 年期公司债利率为3.98%，较去年四季度发行的同期限公司债下降了13BP。我们认为融资新政会强化优质房企的融资优势，预计未来公司融资仍将进一步优化。

   　　维持“买入”评级

   　　由于近期房企计提减值准备步入高峰期，我们预计公司合作项目收益将受影响，下调20-22 年EPS 至3.55、3.98 和4.51 元（前值3.73、4.21、4.79元），参考可比公司2021 年7.3 倍平均PE 估值（Wind 一致预期），稳健的财务、多元化价值重估空间强化公司龙头地位，我们予以公司2021 年9 倍PE，目标价35.82 元（前值35.87 元），维持“买入”评级。

   　　风险提示：行业销售下行风险；拿地节奏低预期致可售货量不足风险。