招商蛇口(001979)：销售增速处行业高位 核心城市群延续深耕

　　公司近况

   　　招商蛇口发布2021 年2 月销售及近期购得土地使用权情况简报。

   　　评论

   　　2 月销售增速位居龙头房企前列。2 月公司实现合同销售面积76万平方米，同比增长590%，较2019 年2 月增长98%，环比下降22%；合同销售金额172 亿元，创历史同期新高，同比增长580%，较2019 年2 月增长107%，环比下降30%；对应销售均价22526元/平方米，同比下降1%，环比下降11%。2021 年1~2 月公司累计实现合同销售面积174 万平方米，同比增长215%；实现合同销售金额418 亿元，同比增长190%；对应销售均价24048 元/平方米，同比下降8%，高于2020 年整体水平（22324 元/平）。

   　　拿地强度提升，持续深耕长三角、大湾区核心城市群。2021 年2月公司于东莞、杭州、上海、苏州、西安和成都新增7 个项目，平均土地溢价率21%。拿地面积63 万平方米，同比下降18%，环比下降24%；拿地成本155 亿元，同比增长223%，环比增长24%；对应楼面均价24405 元/平方米，同比增长294%，环比增长62%，楼面均价同环比上行主要因公司2 月新获两个位于上海的项目。

   　　年初至今公司累计拿地面积147 万平方米，同比下降9%；拿地成本280 亿元，同比增长117%；对应楼面均价19112 元/平方米，同比增长138%。

   　　公司2 月拿地强度（拿地金额/销售金额）90%，较1~2 月累计拿地强度67%上行，较2020 年提升65 个百分点（2020 年55%）。公司2 月拿地金额口径权益比例72%，较2020 年全年64%边际上行。

   　　公司1-2 月新增土储中超高能级城市占比33%（按金额，下同），高能级城市占比59%，中低能级城市占比8%（2020 年分别为18%、52%和30%）；公司2021 年1-2 月新增项目67%位于长三角，16%位于粤港澳大湾区（2020 年分别为46%和18%），延续对核心城市群的深耕。

   　　融资端优势延续。公司于2 月1 日发行10 亿元超短期融资券，期限180 天，用于偿还公司发行的北金所债权融资计划，票面利率3.1%（2020 年同类型产品平均融资水平2.5%），处于行业内低水平。

   　　估值建议

   　　维持盈利预测不变。公司当前股价交易于7.9/6.9 倍2021/2022 年市盈率和63%的NAV 折让。维持跑赢行业评级和目标价13.59 元不变，目标价对应60%的NAV 折让和8%的上行空间。

   　　风险

   　　结算进度及利润率不及预期；主要布局城市调控政策转紧。