招商蛇口(001979)：业绩稳增 销售靓丽

　　21Q1 营收同比+7%，业绩同比+24%，业绩好于市场预期。2021Q1，公司实现营业收入126.7 亿元，同比+7.4%；实现归母净利润6.7亿元，同比+24.3%，业绩好于市场预期；实现扣非后归母净利润6.3 亿元，同比+18.9%；毛利率和归母净利率分别为26.3%和5.3%，分别+0.7pct 和+0.7pct；三项费用率11.6%，同比-0.6pct，其中管理、财务费用率分别-0.8pct、-1.8pct，费用率持续优化；基本每股收益0.05 元，同比+66.7%。

   　　21Q1 销售金额723 亿元，同比+100%，销售表现靓丽。2021Q1，公司销售金额723.2 亿元，同比+100.3%；销售面积314.3 万平，同比+111.6%；销售均价23,010 元/平，同比-5.3%；公司销售表现优于同行。公司21 年销售计划3,300 亿元，对应同比+18.9%，计划新开工1,300 万方，考虑到公司连续5 年实际开工均高于年初计划、以及项目布局以供需关系较为紧张的一二线城市为主，预计21年销售计划仍将顺利完成。同时鉴于：1）公司20 年计划竣工1,300 万方，同比+18.6%；2）20 年结转竣工比84.6%，已竣工未结算资源丰富；3）20 年末公司预收账款达1,310.9 亿元，可覆盖20 年营收101%；将共同助力20 年结转规模稳增。

   　　21Q1 拿地/销售额比达45%，拿地保持积极，助力销售扩张。2021Q1，公司新增建面213 万方，同比-35%；对应拿地金额329 亿元，同比+51%；拿地额权益占比65.0%，同比+10.5pct，拿地权益比逐步回升；拿地/销售额比45%；平均楼面地价15,416 元/平米，占比销售均价67.0%；公司拿地积极扩张，并集中于城市圈及重点一二线。至20 年末，公司总未竣工面积5,486 万方，可覆盖20 年销售面积4.4 倍，土储资源充裕。财务方面，公司20 年平均融资成本4.70%，较19 年-0.22pct；21Q1末，公司剔除预收款后的资产负债率和净负债率分别为58.5%、32.7%，现金短债比1.6，公司三道红线指标处于绿档，有望助力后续高质量发展。

   　　投资建议：业绩稳增，销售靓丽，维持“买入”评级。招商蛇口在重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；公司坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高；具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的，资产价值将进一步提升。我们维持公司2021-2023 年每股收益预测为1.62/1.78/2.05 元，鉴于公司土储丰富优质，计划销售积极，维持目标价17.06 元、对应21PE 为10.5X，维持“买入”评级。

   　　风险提示：房地产调控政策超预期收紧，房地产销售超预期下滑。