保利地产(600048)：销售同比增近三成 两集中参拍审慎

　　公司近况

   　　保利地产发布2021年5月份销售及获取房地产项目的公告。

   　　评论

   　　5月销售额同比增近三成。5月公司实现签约金额594亿元，同比增长26%，较19年5月增长42%，环比增长16%；实现签约面积389万平方米，同比增长23%，较19年5月增长43%，环比增长18%；对应销售均价15265元/平方米，同比增长3%，环比下降1%，1-5月公司累计实现签约金额2349亿元，同比增长51%；实现签约面积1438万平方米，同比增长37%；对应销售均价16331元/平方米，同比增长10%。

   　　拿地端延续等量拓展，平均溢价率边际上行。5月公司新增16个项目，其中7个项目为参与“两集中”土拍取得，分别位于福州、杭州、北京、宁波、青岛。年初至今公司累计拿地面积1307万平方米，同比增长62%，为销售面积的91%，基本延续等量拓展趋势；拿地成本783亿元，同比增长17%对应拿地强度33%（2020年47%）；对应楼面均价5993元/平方米，同比下降28%；金额口径权益比例70%，较2020年（65%）上行。5月单月公司拿地面积245万平方米，同比下降2%，环比下降3%；拿地成本215亿元，同比下降5%，环比上升86%，对应拿地强度36%；对应楼面均价8784元/平方米，同比下降4%.5月公司新获取项目平均溢价率约25%，较4月（13%）边际上行，其中两集中拍得土地平均溢价率14%，3宗土地为底价摘得。融资端优势延续。5月28日，公司发行两笔公司债融资30.3亿元，期限分别为3+2年期和5+2年期，票面利率分别为3.39%和3.70%，较3月发行的2笔同期限公司债边际下行（分别为3.65%和3.90%），其中21.21亿元拟用于公司住房租赁项目建设，9.09亿元拟用于补充公司流动资金。

   　　估值与建议

   　　维持盈利预测不变。公司当前股价交易于4.9/4.5倍2021/2022年市盈率。

   　　维持跑赢行业评级，下调目标价7%至17.33元（主要因市场风险偏好下行），新目标价对应6.5/5.9倍2021/2022年目标市盈率和32%的上行空间。

   　　风险

   　　结算进度及利润率不及预期；主要布局城市调控政策转紧。