保利地产(600048)：扣非净利平稳增长 竞争优势已逐步兑现-保利地产2021年半年度业绩快报点评

　　事件描述

   　　公司业绩快报显示，2021H1 实现营收901.1 亿（+22.3%），归母净利润103.0 亿（+1.7%），扣非后归母净利润102.1 亿（+5.1%）。

   　　事件评论

   　　上半年扣非净利平稳增长，全年展望仍偏稳健。公司业绩快报显示，2021H1 实现营收901.1 亿（+22.3%），归母净利润103.0 亿（+1.7%），扣非后归母净利润102.1亿（+5.1%），扣非净利取得平稳增长。公司营收回归正常节奏（2021Q1 竣工+51.9%而营收仅+5.2%），或与此前竣工面积近期集中交付有关。扣非归母净利增速弱于营收，一方面源自开发结算利润率继续回落，另一方面或与合联营项目投资收益下降有关，少数股东损益占比亦或有一定影响。展望全年，充足未结资源仍对全年营收有较强保障（2021Q1 末预收款项4140.0 亿），尽管全年竣工计划同比仅略增，但结算均价回归正常水平仍有望驱动收入双位数增长；虽然结算毛利率仍有回落压力，但税费比例下降和投资收益可适当平滑，预计全年业绩仍偏稳健。

   　　销售表现亮眼，拿地相对积极。低基数叠加强劲需求，公司上半年销售表现亮眼，实现销售金额2851.9 亿元（+27.0%），销售面积1671.3 万平（+12.0%），销售均价1.71 万元/平（+13.4%）。公司拿地表现积极，积极参与第一批集中供地。上半年公司新增计容建面1650.6 万平（+67.7%），拿地金额962.8 亿元（+17.5%），拿地面积/销售面积98.8%（+32.8pct），拿地金额/销售金额33.8%（-2.7pct）；需留意的是由于拿地与披露时间略有错配，公司在上海等城市所拿项目尚未披露，实际拿地强度高于前述数值。上半年平均楼面均价0.58 万元/平（-30.0%），主因所披露项目二三线占比较高，尽管面临行业性盈利压力，但公司仍具备相对优势。

   　　财务实力持续领先，从容迎接可能的拿地窗口。2021Q1 末公司净负债率69.6%，剔除预收的资产负债率68.8%，现金短债比2.4，维持“绿档”企业地位。融资成本持续优化，新发债成本继续下行（同为“5+2”期公司债，“21 保利08”较“20 保利06”票息下降0.73pct 至3.45%）。持续优化的融资成本，较低的杠杆水平，顺畅的回款，领先的财务实力，使得公司可以更加从容的去迎接可能的拿地窗口。

   　　竞争优势在土地市场逐渐兑现，期待后续估值修复。低杠杆、低融资成本、费用控制等优势已经逐渐在要素市场兑现，公司未来业绩展望稳健，持有的底线回报率可观，估值修复也可期待。预计2021-2023 年归母净利分别为308/324/355 亿元，分别同增6.5%/5.1%/9.6%，对应PE4.6/4.4/4.0X，维持“买入”评级。

   　　风险提示

   　　1. 结算毛利率触底时间存不确定性；

   　　2. 结算节奏与结构存不确定性。