保利地产(600048)：业绩增长稳健 销售表现上佳

　　事件

   　　公司发布 2021 年半年度业绩快报，营业收入同比增长 22.25%，营业利润同比增长 8.70%，归母净利润同比增长 1.72%。

   　　简评

   　　单季度营收增速超 30%，但盈利能力有所下降。公司期内实现营业总收入 901.1 亿元，同比增长 22.3%；实现归母净利 103.0 亿元，同比增长 1.7%。得益于结转规模的大幅提升，期内公司营收增速较高，二季度单季度实现营收650.2亿元，同比增速达30.4%。

   　　但期内公司的盈利能力有所下降，营业利润率较去年同期降低了2.6 个百分点至 21.0%，归母净利率较去年同期降低了 2.3 个百分点至 11.4%。我们认为主要原因在于公司此前获取的高价地块进入集中结转期，拖累了毛利率和净利率。

   　　销售实现量价齐升，投资强度降低。上半年公司销售表现较好，2021 年 1-6 月公司累计实现合同销售面积 1671.3 万方，同比增长12.0%；实现签约金额 2851.9 亿元，同比增长 27.0%；实现销售均价 17064.1 元/平方米，同比增长 13.4%。土地投资方面，上半年公司拿地金额达 962.8 亿元，同比增长 17.5%，投资强度（拿地金额/销售金额）为 33.8%，较去年同期下降了 2.7 个百分点。

   　　拿地总建面达 1650.6 万方，与销售面积基本持平，延续了“等量拓展”的原则。我们认为公司作为高信用的央企龙头，2020 年综合融资成本仅为 4.77%，中长期将受益于行业产能出清后的集中度提升，销售和土地投资规模有望长期保持稳增。

   　　维持买入评级和目标价。我们预测 2021-2023 年公司 EPS 为2.78/3.19/3.54 元不变，维持买入评级和 19.46 元的目标价。

   　　风险提示：1）销售增长不及预期；2）布局城市调控力度超预期