新大正(002968)：全区域多业态高质量发展 打造非住宅物业第一品牌

　　公司发布半年报，21H1 实现营业收入8.96 亿元，同比增长58.00%。其中Q1 实现营收4.26 亿，同比增长54.96%；Q2 实现营收4.71 亿，同比增长60.86%，稳步提速。

   　　分产品看，综合物业管理服务实现收入6.96 亿，占比77.73%，同比增长60.40%；专项物业管理服务实现收入1.49 亿，占比16.64%，同比增长53.01%；增值服务实现收入0.51 亿，占比5.64%，同比增长42.55%。21H1收入的大幅增长主要受益于2020 年翘尾收入、2021 年市场拓展上的良好表现，并购项目及合资合作项目带来的收入增长，以及增值服务及延伸服务带来的收入增长。

   　　分地区看，重庆收入4.69 亿，占比52.34%，同比增长19.50%；重庆以外区域收入4.27 亿，占比47.66%，同比增长144.55%。公司在重庆区域继续保持较强的市场竞争力，营业收入稳定增长，较上年同期增加约7,655 万元；重庆以外区域收入快速增长，较上年同期增加约25,250 万元，收入占比接近整体营收的50%，标志着新大正初步成长为一个全国化公司。

   　　21H1 新拓展项目中标总金额约8 亿元，重庆以外区域市场的拓展量占比超过80%。新拓展项目中标总金额约8 亿元，饱和年化合同收入金额约4 亿元，创历年新高。受益于标准化建设及品质管控，上半年新签年合同额1000万（含）以上项目9 个，项目整体品质提升明显，品牌形象持续提升。

   　　21H1 实现毛利1.73 亿元，毛利率19.32%，同比减少2.18pct。成熟项目（1年以上）收入占比80.12%，毛利1.53 亿元，毛利率21.26%；新进项目（1年以内）收入占比19.88%，毛利0.20 亿元，毛利率11.39%。21H1 实现期间费用率9.14%，同减1.24pct，受人才储备引进及新建城市投入影响较大。

   　　21H1 实现归母净利润0.74 亿元，同比增长38.36%，实现归母净利率8.30%，同比减少1.18pct。Q2 实现归母净利润0.39 亿，同比增长32.77%，归母净利率8.19%，同比减少1.73pct。新进项目的快速拓展对净利率水平产生一定影响。

   　　投资建议：21H1 公司继续践行扩规模增体量，优化业务结构；中台能力建设，提升品质和效能；加强人才队伍建设；推进数字化平台建设，支持管理与业务发展。在非住宅物管可观市场红利及增值服务探索的蓝海市场下，公司凭借优质服务品质、市场化管理机制及标准化拓展能力下，持续提升自身规模及盈利水平。我们预计21-22 年净利润分别为1.8/2.6 亿，PE 分别为41x/29x，给予“买入”评级，建议积极关注。

   　　风险提示：拿单不及预期，行业竞争激烈，核心高管流失