保利地产(600048)：新任董事长、全体高管及实控人增持计划彰显对公司未来发展的信心

　　摘要：公司具备国央企背景，融资成本处业内较低水平，内部激励较为充分，杠杆较为均衡且顺周期拿地，公司财务结构稳健，三道红线保持“绿档”水平；21年上半年公司销售较为稳健，第一次集中供地背景下市场出现局部过热，公司拿地力度有所控制；本次新任董事长、全体高管及实控人增持计划彰显对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可。预计2021-2023 年EPS 分别为2.61、2.90和3.20 元，维持“强烈推荐-A”评级，目标价18.27 元/股（对应2021PE=7X）。

   　　事件：

   　　8 月4 日晚公司发布《关于公司董事长及全体高级管理人员计划增持公司股份的公告》及《关于公司实际控制人增持公司股份的公告》两则增持公告。

   　　投资要点：

   　　（1）新任董事长及全体高管增持公司股份彰显对公司未来发展的信心。刘平先生于7 月底被选举担任公司董事长，拟与其余10 名公司高管自8 月4 日起6 个月内，以自有资金或自筹资金增持公司股份总金额合计不低于人民币800 万元、不超过人民币1500 万元。按照当前公司股价及不超过15.06 元/股的增持价格估算本次增持比例约占公司总股本0.01%左右，公告披露当前11 名高管共持有公司股票比例0.0939%，增持后合计持股比例约在0.1%左右，认为本次增持体现公司高管对公司未来发展的信心。

   　　（2）实控人保利集团增持公司股份体现对公司长期价值的认可。据公告披露，8月4 日公司实控人保利集团增持公司股份50 万股，约占公司总股本的0.0042%，增持后保利集团合计持有公司4,846,962,318 股，约占公司总股本的40.4922%。

   　　同时公告披露保利集团拟在未来6 个月内（自本次增持之日起算）继续增持公司股份，累计增持比例不低于0.0042%、不超过公司总股本2%（均含本次已增持股份），认为本次增持计划体现实控人对公司长期价值的认可。

   　　（3）上半年销售相对稳健，拿地力度有所控制。2021 年1-6 月公司签约面积/金额分别为1671 万方/2852 亿元，较去年同期分别+12%/+27%，销售增速相对稳健，对应销售均价1.70 万元/平方米，较去年全年+16%；21 年上半年公司全口径拿地面积/金额分别为1711 万方/963 亿元，较去年同期分别+74%/+17%，对应拿地成本0.56 万元/万方，拿地成本明显降低，拿地力度（拿地金额/销售金额）为34%，较20 年全年降低13 PCT，拿地力度有所控制。

   　　存量口径看，公司全口径未售计容建面约在8000 万方左右，对应货值约1.5 万亿元，按12 个月滚动销售测算可供开发约2.7 年，土储规模较为合理。

   　　投资建议：公司具备国央企背景，融资成本处业内较低水平，内部激励较为充分，杠杆较为均衡且顺周期拿地，公司财务结构稳健，三道红线保持“绿档”水平；21 年上半年公司销售较为稳健，第一次集中供地背景下市场出现局部过热，公司拿地力度有所控制；本次新任董事长、全体高管及实控人增持计划彰显对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可。预计2021-2023 年EPS 分别为2.61、2.90 和3.20 元，维持“强烈推荐-A”评级，目标价18.27 元/股（对应2021PE=7X）。

   　　风险提示：拿地力度低于预期、结算规模低于预期、毛利率改善不及预期、销售额增长低于预期。