新城控股(601155)：销售有所回落 商场持续拓展

　　投资要点：

   　　7 月销售169 亿、同比-19%，前7 月销售1,346 亿、同比+14%。7 月公司实现签约金额168.9 亿元，环比下降26.7%、同比下降19.4%；实现签约面积155.4 万平方米，环比下降15.2%、同比下降21.5%；销售均价10,868 元/平，环比下降13.5%、同比增长2.6%。

   　　1-7 月公司累计实现签约金额1,345.5 亿元，同比增长13.6%，较1-6 月降低7.1pct；累计实现签约面积1,242.3 万平方米，同比增长15.5%，较1-6 月下降8.3pct；累计销售均价10,830 元/平方米，同比下降1.7%，较1-6 月提升0.9pct。21 年全年可售货值4,200亿元，按照去化率62%（20 年实际去化率70%）保守估算对应今年销售额为2,600 亿元、同比+4%，预计全年大概率将超额实现销售计划。

   　　7 月拿地谨慎、拿地/销售面积比82%，新增3 个商场、持续扩张。7 月公司新增建面126.7万平方米，环比+10.9%、同比-48%；对应总地价56.6 亿元，环比+34%、同比-31%；平均楼面价4,465 元/平米，环比+20.8%、同比+32.5%，7 月公司拿地/销售金额比达33.5%；拿地/销售面积比81.5%；拿地/销售均价比41.1%。1-7 月，公司新增建面1,231.9万平方米，同比-19.4%；对应总地价529.5 亿元，同比-7.5%，拿地均价4,298 元/平米，同比+14.8%,1-7 月，公司拿地/销售金额比39.4%；拿地/销售面积比99.2%；拿地/销售均价比39.7%。此外，7 月公司商场新增3 座商场（重2 座+轻1 座），7 月累计获取19座商场（重15 座、轻5 座）。

   　　投资建议：销售有所回落，商场持续拓展，维持“买入”评级。新城控股秉承“住宅+商业”双轮驱动战略，先发布局商业地产，打造优质成长标杆，乘风广阔消费市场；同时塑造了高周转开发成长典范，新环境下调整战略，争取更稳健持续成长。我们维持公司21-23年每股盈利预测分别为8.40/9.39/10.76 元，对应21PE 仅3.9X，20A 股息率6.3%，并且目前仅商管估值就已覆盖公司市值达1.3 倍，目前公司价值显著低估。我们看好公司“住宅+商业”双轮驱动战略，并看好商业业务快速发展和地产销售恢复常态， 并且SREITs的推进将助力公司轻资产化，开辟第二增长曲线。我们维持公司目标价66.0 元，对应21PE为7.9X，维持“买入”评级。

   　　风险提示：房地产调控超预期收紧，疫情影响商场运营，新加坡REITs 推进慢。