招商蛇口(001979)：月度拿地销售暂弱 但整体仍保持积极

　　事项：

   　　8 月9 日，招商蛇口公布7 月经营数据，7 月公司实现签约金额203.0 亿元，同比-11.2%；实现签约面积87.1 万平方米，同比-16.4%。

   　　评论：

   　　7 月销售203 亿、同比-11%，1-7 月销售1,973 亿，同比+48%，行业排名提升7 月公司销售金203.0 亿元，环比-54.2%、同比-11.2%；销售面积87.1 万平，环比-54.3%，同比-16.4%，低于我们高频跟踪的45 城成交面积同比-1.3%；销售均价23,314 元/平，环比+0.3%，同比+6.2%。1-7 月累计销售金额1,972.8 亿元，同比+47.7%，较上月-12.2pct，完成全年计划销售额的59.8%；销售面积857.3 万平，同比+42.5%，较上月-12.3pct。1-7 月累计销售均价23,012 元/平，较20 年+3.1%；受房贷收紧以及推盘节奏影响，公司7 月销售表现暂弱。但1-7 月累计来看，公司销售规模再上新台阶，克尔瑞行业销售额排名第七，较20 年提升3 名，行业排名持续提升。考虑到公司项目布局以一二线城市为主，并且可售货值充裕，拿地保持积极，预计21 年销售仍将持续快增。

   　　7 月拿地64 亿，同比-27%，拿地/销售额比31%，拿地暂弱但全年积极7 月公司土地市场新获取杭州、南通、金华、成都等4 城共4 个项目，合计新增建面43.7 万方，环比-77.2%，同比-63.3%；对应地价63.5 亿，环比-71.1%，同比-27.0%；拿地面积权益占比66.6%，较上月-0.1pct；楼面价14,536 元/平，同比+99.0%，主要源于公司集中于楼面价较高的长三角拿地；拿地额占比销售额31.3%，较上月-18.3pct。1-7 月新增规划面积927.3 万平，同比+19.0%；总地价1,291.9 亿元，同比+77.4%；拿地面积权益占比67.4%，较20 年+2.3pct；拿地额占比销售额65.5%，较20 年+10.9pct；平均楼面地价13,932 元/平，较20 年楼面均价+49.9%；公司1-7 月拿地整体保持积极，并且拿地区域继续集中于城市圈及重点一二线城市。

   　　投资建议：月度拿地销售暂弱，但整体仍保持积极，维持“强推”评级招商蛇口在重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；公司坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高；具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的，资产价值将进一步提升，并且REITs 产品上市加速资产盘活。此外，招商积余和招商局商业房托先后完成上市也将逐步增厚估值。我们维持公司21-23 年每股收益预测分别为1.62、1.78 元、2.05 元，按每股NAV35.68 元折价50%，对应21PE 11.0 倍，维持目标价17.8 元，维持“强推”评级。

   　　风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售去化超预期下行