保利发展(600048)：供给侧改革已至 奋楫扬帆前景可待

　　事件：

   　　1 月10 日，公司发布2021 年度业绩快报。2021 年营业收入2850.48 亿元，同比增长17.20%；归母净利润275.77 亿元，同比下降4.74%。

   　　1 月10 日，公司发布12 月份销售情况简报。2021 年销售面积3333.02 万方，同比减少2.23%；销售金额5349.29 亿元，同比增加6.38%。

   　　点评：

   　　利润率下滑拖累业绩，但当前结算代表过往拿地销售情况。2021 年公司实现营收2850.48 亿元，同比增长17.20%；实现归母净利润275.70 亿元，同比下降4.74%。业绩增速低于营收主要由于公司利润率有所下滑：2021 年公司营业利润率17.45%（营业利润/营业收入），较2020 年下降4.04 个百分点；归母净利润率9.67%，比2020 年下降2.23 个百分点。净资产收益率14.48%，比2020年下降2.61 个百分点。当前结算业绩下滑，代表过往拿地销售情况。

   　　融资优势明显，供给侧改革趋势下极为受益，未来份额和利润率有望改善。1）融资优势明显。11 月以来，公司新增发行50 亿中票，拟发行不超过100 亿租赁住房ABS，且发布98 亿公司债券发行预案。2） 下半年拿地力度改善，拿地排名靠前。2021 年下半年公司拿地力度35.6%，较上半年33.8%的拿地力度有所提升，尤其是12 月拿地力度76.5%。根据中指数据，2021 年公司拿地权益金额排名第一位。3） 当前拿地，利润率改善，未来业绩有支撑。下半年土地市场竞争热度降低，拿地利润率改善。我们计算公司下半年公司拿地平均溢价率7.1%，上半年17%。当前拿地利润率改善，未来趋势向好。

   　　2021 年销售金额同比增长，销售排名更进一步。2021 年公司实现销售金额5349.29 亿元，同比增长6.38%；实现销售面积3333.02 万方，同比减少2.23%；销售均价16049 元/平方米，同比增长8.81%。根据克而瑞数据，2021 年公司销售金额排名第四，较2020 年的第五有所提升。

   　　投资建议：保利发展融资优势明显，供给侧改革下将迎来更大发展机会，未来份额和利润率改善可期。公司长期稳健经营，以战略定力穿越周期，大股东和高管增持彰显信心，看好公司中长期价值。我们根据业绩预告调整盈利预测，预计公司2021-2022 年EPS 为2.30 元和2.37 元，以2022 年1 月7 日收盘价计算，对应的PE 为7.0 倍和6.8 倍，维持买入评级。

   　　风险提示：大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。