招商积余(001914)：重资产初步剥离资产结构优化 聚焦主业管理效率有望提升

2022 年1 月27 日，公司公告拟将直接及间接持有的三家全资下属企业中航城投资、昆山中航、赣州九方100%股权转让给公司控股股东招商蛇口下属企业，对价合计为人民币77,758.6 万。

    重资产初步剥离，持续优化资产结构。公司拟剥离三家下属企业，主要资产均为持有型物业，截止2021 年8 月31 日，中航城资产主要包括车位和酒店，净资产23万元，交易对价407 万元，昆山中航资产包括商业和酒店，净资产33473 万元，交易对价33550 万元，赣州中航九方资产包括商场，净资产43770 万元，交易对价43801 万元，预计交易完成后商誉风险较小。此举表明公司轻重资产分离初步落地，有利于优化资产结构，改善资产负债表。

    此前并购连续落地，非住物业维持领跑地位。此前公司公告收购上航物业100%股权、南航物业95%股权，深圳汇勤物业65%股权，继续保持在公共物业领域的优势地位。截止2021 年9 月末，公司物业管理项目为1626 个，管理面积达2.2 亿平，稳居上市物管公司前列。前三季度新签年度合同额20.8 亿元，同比增长15.8%，其中非住宅业务 16.1 亿元，占比 77.3%，保持非住宅物业市场的领先优势。

    打造央企物管旗舰，管理运营效率有望进一步改善。公司重组以来，遗留的历史问题对于公司组织优化、效率提升带来了一些负面的影响。我们认为，近期并购地落地和本次轻重资产分离反映了公司在整合资源、逐步提升管理能力等方面的努力。

    当前公司的利润率较行业平均仍有较大差距，我们认为后续公司有望进一步聚焦主业，加快推进战略落地，提振利润空间。

    维持增持评级，上调目标价至21.71 元（原目标价18.16 元）。考虑到公司剥离部分重资产业务以及近期的收并购行为，我们小幅下调了资管业务的收入增速并上调了物业业务收入增速，调整公司2021-2023 年EPS 的预测值为0.62/0.78/0.95 元（原预测值为0.60/0.80/1.03 元）。可比公司2021 年估值为35X，对应目标价21.71 元。

    风险提示

    房地产业务剥离具有不确定性。利润率提升低于预期。外拓市场的不确定性。