保利发展(600048)：销售表现优于可比公司 有望受益于行业新格局

　　事项：

   　　公司发布销售及拿地情况简报：2022 年1 月，公司实现签约面积185.76 万平方米，同比减少11.73%；实现签约金额283.02 亿元，同比减少34.29%。公司1 月新增房地产项目5 个，合计建筑面积89.62 万平方米，共支付价款76.79 亿元。

   　　国信地产观点：1）在行业整体销售持续低迷的背景下，虽然公司1 月销售录得负增长，但表现仍优于其他可比公司，充分显示公司作为央企龙头的韧性；2）2021 年公司归母净利下降4.7%，随着公司结算规模的提升，预计未来有望对冲毛利率下降对公司业绩的影响；3）后危机时代房地产行业将迎来格局重构，国央企将作为“信用中介”托底行业，公司作为经营稳健、信用优异的央企龙头，有望受益于行业新格局，进一步提升销售规模和市场份额。

   　　评论：

   　　销售表现优于可比公司

   　　2022 年1 月，公司实现签约面积185.76 万平方米，同比减少11.73%；实现签约金额283.02 亿元，同比减少34.29%。

   　　在行业整体销售持续低迷的背景下，头部房企销售增速均有不同程度下滑，根据克而瑞数据，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100 房企1 月销售额增速分别为-41.9%、-39.9%、-40.3%、-40.7%。虽然公司1 月销售录得负增长，但表现仍优于其他可比公司，充分显示公司作为央企龙头的韧性。

   　　2021 年归母净利下降4.7%

   　　根据公司此前发布的业绩快报，2021 年公司实现收入2850.5 亿元，同比增长17.2%；实现归母净利润275.8 亿元，同比下降-4.74%。增收不增利的主要原因是由于地价上行及新房限价，公司结算项目的毛利率有所下降。但随着公司结算规模的提升，预计未来有望对冲毛利率下降对公司业绩的影响。

   　　有望受益于行业新格局，维持“买入”评级

   　　当前房地产行业基本面持续低迷，已有实质性政策利好出台，后续政策仍有持续修复空间。后危机时代房地产行业将迎来格局重构，国央企将作为“信用中介”托底行业，公司作为经营稳健、信用优异的央企龙头，有望受益于行业新格局，进一步提升销售规模和市场份额。预计公司2021、2022、2023 年的归母净利润分别为275.8、298.5、322.3 亿元，对应最新股本的EPS 为2.30、2.49、2.69 元，对应最新股价的PE 为7.0、6.4、5.9，维持“买入”评级。

   　　风险提示

   　　公司销售、结算进度不及预期，结算项目利润率不及预期。