新大正(002968)首次覆盖：第三方公建物管龙头

　　报告关键要素:

   　　公司是A 股中唯一专注于公建物业的第三方物业管理公司，具有一定的稀缺性。公司战略发展路径清晰，与核心管理人员等形成深度绑定，业绩确定性较高。其凭借多年公建物管经营经验，在航空、学校等多业态领域形成竞争优势，并不断培育新的盈利增长极，保障公司业绩提升空间。

   　　投资要点:

   　　公司是少有的专注于公建物业管理的独立第三方公司，深耕中心城市业务，加快全国化业务布局：公司是重庆地区第一批独立第三方物业企业，截至2021 年9 月30 日，公司业务已遍布全国24 个省市，为76 个城市提供物业管理服务；公司重庆以外区域的在管项目数量占比由2016 年的21%发展至2021 年三季度末达到49%。目前公司已初步实现了以重点中心城市为核心，辐射周边省市的全国化布局。

   　　公建物管空间广阔，公司优势业态业务快速发展，多业态经营齐头并进：

   　　通过对园区物业、场馆物业、医养物业、公共交通市场规模的估算，我们估计公司所深耕的公建物业业态的市场规模空间超8000 亿元，未来发展空间广阔。公司通过对公建领域各大业态的广泛布局，不断孵化出优势业态并进行深耕，目前公司已经形成五大业态结构，其中公共物业业态形成多级孵化的潜在增长级，保障公司业绩提升空间。

   　　公司构建多层次的激励措施，业绩增长确定性较高：公司搭建了三个层次的股权激励措施，将公司核心员工利益与公司业绩形成深度绑定；根据公司2021 年限制性股票激励计划，公司业绩考核目标需2021 年-2025 年营业收入年复合增速达到35.7%，净利润年复合增速为30.6%。另一方面，2021 年开始公司逐步探索城市公司管理团队合伙人机制，重点中心城市激励措施的逐步到位将有利于公司提升在中心城市的市场拓展能力。

   　　盈利预测与投资建议：我们预计公司2021 年-2023 年营业收入分别为20.90 亿元、29.83 亿元、40.51 亿元，同比分别增长59%、43%、36%，规模净利润分别为1.66 亿元、2.42 亿元和3.28 亿元，同比增长27%、46%、35%。当前股价37.13 元/股（截止2022 年2 月15 日）对应2021 年-2023年业绩的市盈率分别为36.40、24.95、18.45 倍，给予“买入”评级。

   　　风险因素：公司项目外拓不及预期、新项目毛利率提升不及预期等。