招商积余(001914)：引领国企“两非”剥离的整合赛道

　　收并购再落一子，维持“买入”评级

   　　公司6 月16 日发布公告，拟收购新中物业（未上市）67%股权。我们认为这单收购契合公司战略和业态布局，标的自身成长潜力可期。公司在收并购和轻重资产分离方面的连续成果，使得我们对于公司未来成长报以更大信心。由于收并购尚未落地，我们维持22-24 年EPS 为0.65、0.81、1.02 元的盈利预测。可比公司22 年平均PE 为21 倍（Wind 一致预期），考虑到公司央企背景优势以及在非住宅物管领域的竞争壁垒，我们认为合理22PE 估值水平为32 倍，目标价20.80 元（前值19.50 元），维持“买入”评级。

   　　拟收购新中物业67%股权

   　　公司拟收购在西南联合产权交易所挂牌的新中物业67%股权，对价5.36 亿元。新中物业是中国银行（601988 CH）旗下的物管公司，截至2021 年7月底，在管项目241 个，在管面积559 万平，主要以金融物业为主，且大部分是中国银行的分支机构。新中物业2021 年营收、净利润分别为4.10、0.40 亿元，收购对价对应2021PE 为20 倍，主要因为标的拥有较多现金和办公类固定资产，我们预计剔除这些资产影响后标的估值约为13 倍。本次交易仍需等待国家市场监督管理总局的批复。

   　　引领国企“两非”剥离的整合赛道，标的业态和成长潜力可期收并购战略角度，21 年末至今公司已落地/推进4 单收并购，均是来自国企“两非”（非主业、非优势业务）剥离带来的整合机遇，已在该领域积累了独特的经验和品牌影响力。业态角度，新中物业重点布局的金融物业具有物业费高、业主支付能力强、增值服务空间广等优势，公司年初收购的汇勤物业（未上市）亦是深耕该领域，这两单收并购进一步增强了公司金融物业的管理规模和实力。标的成长性角度，本次收购后中国银行仍间接持有标的33%股权，我们预计新中物业未来在中国银行分支机构的渗透率仍有提升空间，具有一定成长性。

   　　逐步迈上快速发展轨道，行业变局之下央企优势更加突出去年以来公司完成城市公司整合，陆续落地/推进4 个收并购项目，轻重资产分离亦取得2 项进展，逐步迈上快速发展轨道。同时物管行业也在发生变革，房地产市场快速下行使得母公司经营稳健、自身又具备较强独立经营能力的央企物管龙头优势更加突显。公司在年报中提出2022 年力争实现营收130 亿元，对应增速为23%，将扩大规模作为经营计划之首。我们持续看好公司在行业变局中抓住规模扩张和资源整合的机遇。

   　　风险提示：疫情扰动、盈利能力下行、轻重资产分离不及预期、整合不及预期。