保利发展(600048)：单月业绩季节性回落 拿地力度边际提升 供给侧改革受益

事件：

    8 月7 日，公司发布7 月经营数据。2022 年7 月，公司实现签约面积206.88万平方米，同比-33.86%；实现签约金额330.01 亿元，同比-21.72%。2022 年1-7 月累计实现签约面积1514.19 万平方米，同比-23.68%；累计实现签约金额2432.21 亿元，同比-25.70%。

    点评：

    单月业绩季节性回落，累计签约金额降幅不断收窄。7 月公司签约面积206.9万平方米，同比-33.9%；签约金额330.0 亿元，同比-21.7%。2022 年1-7 月累计签约面积1514.2 万平方米，签约金额2432.2 亿元，分别同比下降23.7%、25.7%；累计销售均价16063 元/平米，同比下降2.6%。行业克而瑞百强房企7月业绩同比下降39.7%，1-7 月累计同比下降52.3%，公司业绩修复表现优于百强房企整体。

    7 月拿地力度边际提升，聚焦核心城市。7 月公司新增14 宗住宅地块，拿地总金额287.7 亿元，拿地总建面138.9 万方，权益比例60.7%，拿地均价20709元/平方米。本月拿地力度为87.2%，1-7 月拿地力度为36.8%，边际提升明显。

    21 年8 月至22 年7 月近12 个月拿地金额，一二线占比为67.9%，三四线占比为32.1%，拿地金额占比较高的城市有：上海（11.85%）、厦门（9.97%）、南京（7.89%）、广州（6.47%）、佛山（5.18%）。

    央企背景，融资优势明显。2021 年有息负债综合融资成本仅为4.46%，同比下降31 个bp，继续保持业内领先优势。截至2021 年末，公司剔除预收账款资产负债率69.19%，净负债率55.07%，现金短债比1.94，均符合“三道红线”

    绿档标准，融资渠道通畅。7 月25 日，公司2022 年第四期公司债券发行成功，品种一发行规模为15 亿元，品种二发行规模为5 亿元，发行票面利率分别为2.89%和3.28%。7 月15 日，公司成功发行2022 年度第四期中期票据，发行总额20 亿元，发行票面利率为2.90%。

    投资建议：保利发展融资优势明显，供给侧改革下将迎来更大发展机会，未来份额和利润率改善可期。公司长期稳健经营，以战略定力穿越周期，大股东和高管增持彰显信心，看好公司中长期价值。我们维持2022-2023 年公司EPS 预测分别为2.37 元和2.54 元，以2022 年8 月5 日收盘价计算，对应的PE 为6.5倍和6.1 倍，维持买入评级。

    风险提示：大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。