华发股份(600325)：战略重仓上海 抢占市场修复先机

9 月销售额同比大涨，有望率先迎来销售复苏

    根据克而瑞销售榜单，公司9 月单月销售操盘金额79.2 亿元，同比增长49.2%，销售面积25.6 万平方米，同比增长47.1%。此外，2022 年公司7 月-8月单月销售操盘金额同比分别为+19.1%/+17.9%。

    2022 年1-9 月公司总操盘金额678.7 亿元，同比下降-14.1%。公司1-9 月销售操盘金额排名较2021 年底上升11 位，位列榜单第18 名；1-9 月累计销售操盘口径下公司销售均价2.96 万元/平方米，同比2021 年1-9 月操盘销售均价2.57万元每平增加了15.3%；销售金额权益比较2021 年同期提升1.8 个百分点达到65.6%。百强房企1-9 月累计销售操盘金额46697.9 亿元，同比降幅仍保持在-45.4%的较高水平，公司销售表现显著好于百强房企。我们认为，公司及时的推盘节奏及市场良好的口碑，助力其销售表现逆势上升，连续表现出较强的销售韧性，已经显现出先于行业复苏的趋势。

    逆势布局核心城市，抢占市场修复先机

    9 月24 日，公司在上海第三轮集中供地中底价获取静安区中兴社区住宅+办公用地，权益比例100%，楼面价48169 元/平，拿地金额80.37 亿元，超过华发股份全国范围内9 月当月销售操盘金额。截止9 月底，公司先后在上海三批集中供地中获取7 宗土地，权益拿地金额219 亿元，占公司全部权益拿地金额86.9%，公司在上海市新获取地块中平均权益比为87%。

    根据中指研究院统计，2022 年1-9 月，公司累计获取12 宗土地，所获取土储全部位于核心一二线高能级城市，除7 宗位于上海外，剩余5 宗土地分别位于杭州、成都、武汉、珠海、中山。2022 年1-9 月公司拿地金额314 亿元，权益拿地金额252 亿元，拿地强度46.3%。我们认为，在当前行业下行、市场较为低迷的情况下，公司在长三角土拍市场持续发力，逆势积极布局长三角高能级城市，战略清晰，为后续抢占市场修复先机做好蓄力。

    城市销售分化明显，核心城市布局助力房企兑现“金九银十”

    根据中指研究院统计数据，2022 年1-9 月，在全国市场下行环境、政策效果显现不明显及部分地区疫情反复等因素影响下，一线城市商品住宅成交面积同比下降24.4%，二线代表城市同比下降39.0%，三四线代表城市同比下降39.2%，全国市场分化明显，核心一二线城市市场表现优于三四线城市。截至2022H1，公司待开发土储434 万平，在建1595 万平，主要布局在核心一二线城市。公司布局贴合市场变化需求，在整体行业“金九银十”普遍难以兑现的情况下，布局优质区位的房企有望兑现“金九银十”。

    投资建议

    买入。我们认为，公司销售韧性强，积极布局高能级城市，土储分布符合当前市场变化趋势，国资背景亦为其带来较强的稳定性。我们预计公司2022-2024 年归母净利润为36.3、39.9、42.6 亿元，对应EPS 为1.72、1.88、2.01 元每股。我们认为公司销售强劲，能够顺利穿越行业周期，土储优化会利好公司后续销售恢复，因此给予公司2022 年7.5 倍PE 估值，对应目标价12.9 元，维持“买入评级”。

    风险提示：调控政策放松程度和落地执行情况不及预期、疫情反复影响购房情绪。