招商蛇口(001979)：业绩短期承压 拿地销售亮眼

事件

    公司公布2022 年三季报，实现营业收入895 亿元，同比增长9.5%，实现归母净利润29.6 亿元，同比下降53.4%。

    简评

    公司业绩承压。公司前三季度实现营收895 亿元，同比增长9.5%，实现归母净利润29.6 亿元，同比下降53.4%，业绩压力较大。业绩下降有以下三方面原因：1）前三季度实现毛利率18.7%，比去年同期下滑3.2 个百分点；2）受疫情影响对持有物业进行租金减免；3）去年同期公司以万融、万海大厦两处产业园作为底层资产的蛇口产园 REIT(SZ.180101)上市，产生税后收益 14.58亿元，今年无此项收入。

    销售表现亮眼，有望持续改善。公司前三季度实现销售金额2016亿元，同比下降16.3%，实现销售面积753 万方，同比下降27.5%，单月来看，公司9 月实现销售金额350 亿元，同比提高50.0%，环比提高47.1%，表现亮眼，公司货源充足且集中于高能级城市的优势尽显无疑。随着四季度公司更多优质项目推出，预计销售将持续改善，全年销售增速有望转正。

    维持高拿地强度，布局核心城市。拿地方面，公司坚持“强心30城”战略，同时深耕其中“6+10 城”，前三季度获取土地42 宗，拿地支出1029 亿元，拿地强度51%，公司在市场下行环境下，逆周期于高能级城市积极补充土储，所获取的550 万方土地中，54%位于长三角，84%位于一二线城市，上海、合肥、长沙是公司拿地数量前三的城市，优质的土储保障了公司的持续成长。

    下调盈利预测，维持买入评级。受疫情影响公司结算不及预期，结算利润率较低，且租金减免也对公司业绩造成一定影响，我们下调公司的盈利预测，2022~2024 年EPS 分别为0.89/0.93/1.03元（原预测为1.31/1.38/1.50 元）。公司土储集中布局于一二线核心城市，且保持了较高的拿地强度，销售有望持续改善，同时REITs扩募有助于盘活公司存量资产，助力未来高质量发展，我们认为公司具备较高的成长性，维持买入评级。

    风险提示：

    业绩方面，当前疫情影响下，施工进度受到较大影响，高毛利项 目结转有可能不及预期，从而导致全年毛利率进一步下行，此外，由于市场下行，导致存货减值压力增大，有可能会在年报业绩中体现。蛇口产园REIT 扩募进度存在不确定性，未必能在今年完成，投资收益方面存在一定压力。

    经营方面，市场仍在持续下行，同时疫情可能导致推盘节奏会不及预期，从而销售在四季度无法保持高增态势。公司在前期保持了较高的拿地强度，如果市场恶化，有可能会导致拿地时的预期价格无法实现，从而进一步影响后续业绩。