万科A(000002)：拿地聚焦 开发稳健

　　本报告导读：

   　　房地产行业继续下滑，公司6月单月销售增速由正转负；2023年土地投资强度有所加强，拿地聚焦核心地块，均价大幅提升。

   　　投资要点：

   　　维持增持评级。鉴于过去几年投资追高冒进、操盘离散度过大等问题正在逐步得到解决，公司拿地在聚焦高能级核心城市，因此维持增持评级，维持2023/2024/2025 年EPS 分别为1.72/1.70/1.76 元，维持目标价26.7 元，对应2023 年15.5 XPE。

   　　6 月单月销售增速由正转负，房地产行业继续下滑。2023 年6 月公司销售金额和销售面积增速均由正转负，分别为-23%、-19%，造成1~6 月销售金额和销售面积分别下滑-5.3%、略微增长0.5%。6 月单月TOP10 房企的销售金额增速下滑31%，行业整体下滑速度加快。

   　　即使如此，公司上半年销售金额达2039 亿元，规模排名第三。

   　　2023 年土地投资强度有所加强，拿地聚焦核心地块均价大幅提升。

   　　上半年公司新获取16 个项目，全口径拿地金额和拿地面积分别为468亿元、266 万方，累计同比分别为18%、-13%。上半年公司的土地投资强度（全口径拿地金额/销售金额）为23%，相较2022 上半年的18%、2022 年全年的22%均有所提高。于此同时由于公司拿地聚焦高能级城市，公司的拿地均价也从2022 年同期的12932 元/平米大幅提升至17586 元/平米。

   　　6 月新增2 个物流地产项目，位于南京和嘉兴。公司从2015 年开始布局仓储，这8 年间万纬物流已经快速成长为国内第二大物流地产资管平台。

   　　风险提示：管理红利体现较慢，同时原开发业务大幅放缓。