万科A(000002)12月销售点评：销售大幅增长 拿地力度加大

　　投资要点

   　　事件：

   　　1 月7 日，公司发布12 月经营情况。2020 年12 月份公司实现合同销售面积642.2 万平方米，合同销售金额1015.4 亿元；2020 年1~12 月份公司累计实现合同销售面积4667.5 万平方米，合同销售金额7041.5 亿元。12 月新增开发项目34 个，总建筑面积365.8 万方，需支付价款139.19 亿元。

   　　点评：

   　　12 月销售大幅增长。2020 年12 月，公司实现合同销售面积642.2 万平方米，同比增加54.8%，合同销售金额1015.4 亿元，同比增加77.2%；销售均价15811元/平方米，同比上升14.4%。1-12 月累计实现合同销售面积4667.5 万方，同比增长13.5%；实现合同销售金额7041.5 亿元，同比上升11.6%；销售均价15086元/平方米，同比下降1.66%。

   　　12 月拿地力度加大，聚焦一二线。公司12 月新增34 个开发项目，拿地金额532.88 亿元，拿地总建面776.7 万方，拿地均价6861 元/平方米，拿地金额占销售金额的比重提升至52%，拿地力度加大。2020 年1-12 月累计拿地金额2072.7 亿元，拿地总建面3218.6 万方，拿地均价6440 元/平方米，拿地金额占销售金额比重为29.4%，去年全年该比例为36.7%。12 月拿地金额占比较高的城市为昆明（14.07%）、广州（11.84%）、深圳（11.26%）。1-12 月拿地按金额计算，一线城市占比9.5%，二线城市占47.9%，三四线城市占比42.5%。

   　　公司财务结构稳健，融资优势明显。从三道红线来看，2020 年三季度末，公司剔除预收账款资产负债率74.2%，净负债率为27.6%，现金短债比1.97，预计未来有较大概率全部达标。有息负债以银行借款和应付债券为主，截至半年度末有息负债中银行借款占比为 55.8%，应付债券占比为 25.5%，其他借款占比为 18.7%。从公司债券发行成本来看，11 月发行的两种公司债票面利率分别为3.5%、4.1%，保持较低水平，融资优势明显。

   　　投资建议：万科龙头地位稳固，融资优势明显，极具安全性。拿地聚焦核心一二线，土储价值丰厚。我们预计公司2020-2021 年的EPS 为3.80 元和 4.31 元，以2021 年1 月7 日收盘价计算，对应的PE 为7.6 倍和6.7 倍，维持买入评级。

   　　风险提示：货币政策大幅收紧，居民去杠杆力度超预期。