万科A(000002)2020年销售数据点评：投资节奏得当 销售成绩稳健

公司2020 年销售同比增长11.6%，预计2021 年投资强度将会有所增加。公司是行业内在新业务上面投入最多的企业之一，潜在价值丰厚。

    2020 年销售金额同比增长11.6%，再创新高。2020 年12 月，公司实现销售面积642.2 万平米，销售金额1,015.4 亿元，同比分别增长54.8%及77.2%。2020年全年，公司实现销售面积4,667.5 万平米，销售金额7,041.5 亿元，同比分别增长13.5%及11.6%。公司单月及全年销售数据均创历史新高。

    预计公司将积极拓展土储，而2021 年初的确是拿地的好窗口。公司四季度公告新增土地权益地价环比显著上升。我们相信2021 年公司投资强度将会有所增加：1）公司是地产企业中土地储备/销售覆盖度相对较低的公司，公司2020 年新增土地建面不到公司销售建面的八成，有拿地需求；2）公司净负债率低，资金成本低，有拿地的物质基础。而且当前部分企业受到三道红线约束，很难在土地市场有所作为，拿地处于一个好时间点。

    部分新业务的实际价值明显高于账面价值。万物云作为行业领军公司，其真实价值远超账面净资产。物流地产业务由于成本入账，计提折旧，其对利润表贡献和在资产负债表的价值，是当前公司报表无法展示的。

    风险因素：开发行业及公司均面临盈利能力持续下滑的风险。

    投资建议：公司2020 年销售创新高，我们预计2021 年公司的土地投资将会更为积极。考虑到公司结算节奏及毛利率下滑的行业背景，我们调整公司2020/2021/2022年EPS预测为3.58/3.70/4.24元（原预测为3.83/4.56/5.07元）。

    虽然我们下调了公司的盈利预测，但公司大量累积新业务的价值，实际上目前无法在利润表体现（并没有考虑新业务如果证券化可能带来的影响）。更重要的是，此前公司一直受到盈利能力下降的困扰，现在我们却已经看到了盈利能力稳定的曙光（可能在2022 年）。公司发展预期动荡下行的阶段，即将结束。

    我们坚定看好行业内卷化竞争结束之后，公司好产品、好服务的竞争力，给予公司2021 年10XPE 的目标价，对应37.01 元/股，当前股价29.34 元，维持“买入”的投资评级。