新城控股(601155)公司跟踪报告：商业逻辑不断增强 估值空间持续打开

　　2020 年销售规模达目标，销售均价基本稳定。公司2020 年销售金额达到2509.63 亿元，顺利完成全年2500 亿元销售目标，同比下降7.33%；公司销售面积达到2348.85 万平，同比下降3.42%；公司全年销售均价10685 元每平，全年销售均价维持在约10000 元每平，销售均价保持稳定。

   　　持续补充土地储备，拿地成本把控较好。根据公司月度经营公告披露（受地块披露条件等因素影响，月度经营公告拿地数据可能和年报不同），我们统计到的公司2020 年拿地面积约为2865 万平，以权益面积和价格计算平均楼面均价约为2785 元每平，较2020 年售价比重约为26%。此外，公司年内拿地节奏把握较强，土地储备面积在6 月和12 月明显增加，年底土地溢价率较低的时候逆周期拿地能力强。公司2020 年新增土储的权益比例较高，约为93%。

   　　根据公司2019 年报，公司2019 年共计获得72 块新增土地，总建筑面积2508.47 万平，楼面均价2421.48 元每平。从公司拿地情况来看，2020 年公司拿地力度略有加强，与此同时有效控制了拿地成本。

   　　获得穆迪评级上调。根据Wind 咨询援引香港万得通讯社报道，穆迪报告称，将新城发展控股有限公司的企业家族评级（CFR）从“Ba2”上调至“Ba1”，并将其高级无抵押评级从“Ba3”上调至“Ba2”。同时，穆迪将新城控股集团股份有限公司的CFR 和由新城环球有限公司发行、并由新城控股担保的债券受支持高级无抵押评级从“Ba2”上调至“Ba1”。所有评级展望均为“稳定”。我们认为，对于新城控股以“住宅+商业”双轮驱动为主的房地产公司来说，评级机构上调公司评级有利于公司融资成本的降低，而融资成本下降将有利于扩大商业资产收益率和融资成本的利差，公司商业资产价值有望获得重估。截止2020 年底，公司易产生收入的购物中心共计96 个，租金收入53.57 亿元，同比增长41%，平均出租率99.53%。

   　　投资建议：“优于大市”。我们认为，公司销售盘面稳健，三季报财务杠杆稳中有降，逆周期拿地能力凸显，账面可结转合同负债充裕，2020 年业绩可期。

   　　我们预测公司2020 年EPS 约为7.03 元每股，给予公司2020 年6-7 倍PE估值，对应市值约为951-1110 亿元，对应合理价值区间为42.17-49.19 元，2020 年PEG 为0.28-0.32。

   　　风险提示。毛利率受项目结转铺排影响短期下滑。