万科A(000002)：年初即发力 重回增长路线

2 月4 日晚间，万科公布了2021 年1 月销售及近期新增项目情况数据。1 月份公司实现合同销售面积398.6 万平方米，合同销售金额714.7 亿元。1 月份公司新增加开发项目17 个，无新增物流地产项目。

    点评

    1 月经营业绩靓丽，销售金额超700 亿元。①1 月合同销售面积398.6 万平方米，合同销售金额714.7 亿元。单月销售额高增长，高于去年月均587 亿元；②1 月销售均价为17930 元，同比+8.9%。均价上涨存在结构性因素，主要由于去年12 月热点城市推盘量大，认购未签结转至本月所致。

    保持较高投资强度，预计1 季度拿地情况较好。①公司1 月新增项目权益拿地金额为162.7 亿元， 我们估算全口径拿地金额为195.1 亿元。拿地金额权益比例为83%，较前值提升9.5ptcs。②1 月份投资金额较2019-2020 年同期增幅较大，延续了12 月的高拿地强度，预计1 季度拿地情况较好。整体上，公司投资强度自2020 年4 季度开始加大，拿地主观上更为积极，表明公司重新将更多资源倾斜于房地产开发业务。

    预计2021 年销售毛利率企稳回升，合同销售额和权益创利有望重回双位数增长。①公司去年拿地稳健，投资失误少。同时，2017-2018 年高价地已基本消化。我们预计2021 年房价平稳上涨，公司销售毛利率将企稳回升。②考虑到公司制定了较为积极的2021 年经营目标，及目前观测到的更为积极的经营举措，预计全年合同销售额和权益创造利润有望录得双位数增长。

    投资建议

    目前，行业结算利润率下行已充分体现在股价中，估值处于历史低位。预计2021 年行业销售利润率将企稳回升，基本面改善。三条红线下，万科作为头部房企，地位稳固，仍可兼顾规模增长，具备溢价性。同时考虑到公司2021年较高的经营目标，以及非开发业务隐含价值将逐渐显性化的预期，我们认为2021 年将会有不错的股价表现。我们小幅下调2020-2022 年EPS 预测至3.60 元、3.96 元和4.35 元，增速分别为7.5%，10.0%，9.9%，重申“买入”评级，维持37.08 元目标价。

    风险提示

    房价上涨弱于预期；地价上涨快于预期；万科拿地强度低于预期。