万科A(000002)：核心布局支撑销售表现 拿地权益提升

　　核心观点：

   　　受益于核心城市布局，销售规模高增长。根据公司2 月经营公告，万科2 月实现合同销售金额451.6 亿元，同比增长61.1%（同比19 年2月增长4.6%），销售面积276 万方，同比增长59.5%，单月销售均价16350 元/平米，同比上涨1.0%。累计方面，1-2 月累计销售金额1166亿，同比增长40.6%（同比19 年同期增长26.7%），累计销售面积675万方，同比增长33.2%，累计销售均价17284 元/平，同比增长5.6%。

   　　2 月拿地权益比例提升。万科2 月新增8 个项目，拿地总金额107.5 亿元，拿地总建面108.9 万方。拿地力度方面，2 月金额及面积口径的拿地力度分别为24%、39%，在21 年初供给减少的情况下，万科拿地力度弱于20 年整体水平。拿地力度减弱的同时，公司权益比例有所提升，1-2 月累计拿地权益比例为85%，较20 年上升17pct。累计来看，万科1-2 月累计获取25 个项目，累计拿地金额303 亿元，累计拿地建面390 万方，累计的金额及面积口径的拿地力度分别为26%、58%。

   　　万科加大了高能级城市的投入比例。2 月拿地楼面价9871 元/平，较20 年全年增长53%。从结构来看，1-2 月万科二线拿地金额占比从20年的52%提升至63%，上海区域拿地金额占比从20 年的36%提升至43。万科拿地依然核心，布局10 年以上的占比为74%。

   　　预计21-22 年EPS 分别为3.79 元/股、4.13 元/股。成立至今的30 余年里，万科已经成长为地产行业的绝对龙头之一，我们持续看好万科的中长期发展。预计20-22 年公司归母净利润分别为410、440、480 亿元，对应21 年8.4xPE、22 年7.7xPE。合理价值维持A 股40.42 元/股不变，H 股对应48.57 港元/股，维持A/H 股“买入”评级。

   　　风险提示。行业基本面景气程度下降，公司地产结算进度不及预期。