万科A(000002)：销售高增 拿地谨慎 权益提升

　　事项：

   　　3 月3 日，万科公布2 月销售数据，2 月公司实现签约金额451.6 亿元，同比+61.1%；实现签约面积276.2 万平方米，同比+59.5%。1-2 月，公司累计实现签约金额1,166.3 亿元，同比+40.6%；实现累计签约面积674.8 万平方米，同比+33.2%。

   　　评论：

   　　2 月销售452 亿、同比+61%，1-2 月1,166 亿，同比+41%，销售保持高增2 月公司签约金额451.6 亿元，环比-19.6%、同比+61.1%；签约面积276.2 万方，环比-30.7%、同比+59.5%；销售均价16,350 元/平，环比-8.8%、同比+1.0%。

   　　1-2 月公司累计签约金额1,166.3 亿元，同比+40.6%，较1-1 月+10.5pct；累计签约面积674.8 万方，同比+33.2%，较1-1 月+13.7pct；累计销售均价17,284元/平米，同比+5.6%。1-2 月公司销售延续了去年下半年以来的良好趋势，并且创下了历史新高，表现十分优异。考虑到公司土储充裕、低融资成本及负债低位赋予拿地弹性、以及项目布局以一二线及三大城市群城市为主，我们预计公司2021 年销售或将继续保持稳增。

   　　2 月拿地额同比+316%，拿地/销售额比24%，拿地偏谨慎，权益占比提升2 月公司在土地市场获取成都、石家庄、宁波、大连等8 个城市的8 个项目，拿地仍聚焦于二线城市及环都市圈。2 月公司新增建面108.9 万方，环比-61.2%、同比+206.8%；对应总地价107.5 亿元，环比-44.9%、同比+315.8%；平均楼面价9,871 元/平米，环比+42.0%、同比+35.6%；拿地金额权益占比83.1%，较上月+5.4pct；2 月公司拿地/销售金额比达23.8%；拿地/销售面积比39.4%；拿地/销售均价比60.4%。1-2 月，公司新增建面389.6 万方，同比+270.3%；对应总地价302.6 亿元，同比+372.4%，拿地均价7,768 元/平，同比+27.6%。1-2月公司拿地/销售额比25.9%；拿地/销售面积比57.7%；拿地/销售均价比44.9%。

   　　投资建议：销售高增，拿地谨慎，权益提升，维持“强推”评级万科作为行业三十载领跑者，在提前倡导高周转、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者，其成果也已体现在公司过去 10 年的销售和业绩双双高增中，也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来，我们认为万科在住宅开发将继续保持龙头优势，同时细分领域的业绩和估值贡献值得期待。但考虑到公司结转进度略有放缓，我们下调2020-22 年每股收益预测分别至3.64、3.86、4.25元（原值3.87、4.34、4.87 元），维持目标价 45.0 元，维持“强推”评级。

   　　风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧