招商积余(001914)：营收利润大幅增长 物管毛利率小幅提升

　　营收利润大幅增长，物管毛利率小幅提升。公司 2020 年实现营业收入总额86.35 亿元，同比增长 42.07%；实现归属于上市公司股东的净利润4.35 亿元，较上年同期增加52.03%。报告期，公司毛利率为13.61%，比上年同期降低4.65 个百分点；净利率为5.04%，比上年同期增加0.33 个百分点。

   　　降本提效，多渠道融资降低成本。报告期，公司从开源、节流、发展三个方面着手，促进公司经营改善。三项费用占收入比为6.84%，较上年同期减少4.51 个百分点。公司持续推进债务规模压缩，并探索多渠道融资方式。截至报告期末，公司银行贷款及债权的融资余额为30.40 亿元，融资成本区间为3.75%-5.83%。

   　　物管规模稳步扩大，专业化服务高增。公司物业管理业务市场拓展发力，净增加管理面积3824.17 万平米，新签年度合同额达到24.55 亿元。截至2020年末，公司在管物业项目1438 个，覆盖全国超过100 个城市，管理面积达到19089.87 万平米。物管业务全年实现营业收入80.35 亿元，同比增长56.04%，占营业收入的93.06%，其中，基础物业管理实现营收64.63 亿元，同比增长40.52%，专业化服务实现营收15.72 亿元，同比增长185.80%。

   　　受疫情影响，资管业务收入下滑严重。公司资产管理业务实现营业收入433.85 百万元，较上年同期下降29.65%。其中，商业运营实现营业收入 2222万元，较上年同期下降 65.25 %；持有物业出租及经营实现营业收入411.63百万元，较上年同期下降 25.53%。

   　　投资建议：维持“优于大市”评级。我们预测公司2021、2022 年的营业收入为115.91 亿元、153.96 亿元，归母净利润分别为6.62 亿元、8.95 亿元，对应EPS 分别为0.62 元、0.84 元。按照公司2021 年3 月26 日收盘价17.30元计算，对应2021 和2022 年PE 为27.71 倍和20.49 倍。我们给予公司2021年35-40XPE，目标价格区间为21.85~24.98 元，维持“优于大市”评级。

   　　风险提示： 1）新签合同金额不及预期；2）资产管理业务恢复不及预期；3）受托管理母公司的部分商业的运营管理增长不及预期；4）毛利率修复不及预期。