金地集团(600383)：21年销售目标2800亿同增15.4% “三道红线”稳居绿档

　　事件：4 月17 日，金地集团发布2020 年年度报告。

   　　营业收入同增32.4%，毛利率33.6%仍居行业高位水平，费控能力优秀。

   　　2020 年公司实现营业收入839.8 亿元，同比增长32.4%；每股分红0.70 元，分红率30.39%。公司2020 年合同负债944.9 亿元，覆盖当期营业收入1.13倍。毛利率下降7.6pct 至32.9%仍处行业高位水平。归母净利润104.0亿元，同比增长3.2%，归母净利率12.4%，同比下降3.6pct。公司20 年销管费率、财务费用率分别为7.7%、-0.6%，较19 年分别下降1.9、0.8个百分点。其中财务费用的变动主要是由于利息收入增加。归母净利润增速不及收入增速原因考虑为毛利率的下降以及联合营公司的投资收益减少。

   　　2021 年销售目标2800 亿元同增15.4%，土储量足质优，总土储建面覆盖2020 年销售面积约5 倍。销售方面：2020 年公司房地产开发业务实现销售额2426.8 亿元，同比增长15.2%，占全国商品房市场份额的1.40%；销售均价20311 元/平，同比增长4.1%，处于行业高位；今年公司在年报中披露2021 年销售目标为2800 亿元（+15.4%），公司第一季度已实现销售额686.5 亿元，同比大增143.4%，已完成今年计划的24.5%。

   　　我们预计公司今年销售目标达成压力较小。拿地方面：公司2020 年新增土储建面共计1657 万方，同比微降1.8%；新增土储总投资额1350 亿元，同比增长12.5%；权益比51.6%，为近五年新高；拿地楼面价为8147 元/平，同比增长14.6%。金额口径和面积口径的投销比分别为为55.6%和138.7%。公司坚持一线和核心二线城市的深耕战略，2020 年新增土储一二线城市占比达66%。截至去年底，公司总土地储备建筑面积6036 万方，覆盖2020 年销售面积5.05 倍，其中一二线城市占比约71.2%。公司计划2021 年新开工面积988 万方，竣工面积1362 万方。

   　　金地物业收入同增47.4%，多元化业务稳步发展。2020 年金地物业合约管理面积突破2.7 亿方，新增外拓合约面积超6700 万方，物业管理收入40.82亿元，同比增长47.4%。盖洛普客户满意度调查得分高达97%。商业方面，已开业9 个购物中心，出租率超93%，租金收入14.7 亿元；产业地产方面，开发运营产业类项目已达32 个，运营面积近400 万方。

   　　“三道红线”稳居绿档，融资成本4.74%保持行业地位。公司2020 年“三道红线”指标稳居绿档：剔除预收账款的资产负债率为68.51%，净负债率62.53%，现金短债比1.21；2020 年债务融资加权平均成本4.74%，较2019 年末下降25BP，融资成本一直处于行业地位。国际评级机构标准普尔、穆迪分别给予公司BB、Ba2 的长期信用评级投资建议：我们预测公司21/22/23 年收入增速为15.7%/17.3%/15.3%，归母净利润为112.4/123.8/135.9 亿元，增速为8.1%/10.1%/9.8%，EPS为2.49/2.74/3.01 元/股，对应的PE 为4.8/4.4/4.0x。维持“买入”评级。

   　　风险提示：房地产调控措施收紧超预期，疫情反复超预期