保利地产(600048)：销售同比下滑 拿地相对稳健

投资要点

    事件：

    7 月8 日，公司公告6 月经营数据。2021 年 6 月，公司实现签约面积 232.92万平方米，同比减少47.12%；实现签约金额502.87 亿元，同比减少26.96%。

    2021 年 1-6 月，公司实现签约面积 1671.29 万平方米，同比增加 12.00%；实现签约金额 2851.85 亿元，同比减少27.01%。

    点评：

    6 月销售同比下降。2021 年 6 月，公司实现签约面积 232.92 万平方米，同比减少47.12%，合同销售金额502.87 亿元，同比减少 26.96%；销售均价21591.7元/平方米，同比增加38.1%。1-6 月累计实现合同销售面积1671.29 万方，较2020 年同比增加12.00%，较2019 年同比增加2.13%；实现签约金额2851.85亿元，较2020 年同比增加27.01%，较2019 年同比增加12.89%；销售均价17064.1 元/平方米，同比增加13.41%。

    拿地较稳健，聚焦二三线核心城市。公司6 月新增15 个开发项目，拿地金额179.3 亿元，拿地总建面343.3 万方，拿地均价5223.69 元/平方米，拿地金额占销售金额的比重为35.7%。2021 年1-6 月累计拿地金额962.8 亿元，拿地总建面1650.6 万方，拿地均价5833 元/平方米，拿地金额占销售金额比重为33.8%，去年该比例为36.5%。6 月拿地金额中，二线占比为55.7%，三四线占比为44.3%；拿地金额占比较高的城市有：佛山（31.85%）、重庆（23.2%）、长沙（19.01%）。

    三道红线持续达标，融资优势明显。截至2021Q1，公司扣除预收账款后资产负债率为68.84%，净负债率69.64%，现金短债比1.81，三条红线均达标。公司2020 年有息负债综合融资成本为4.77%，较2019 年的4.95%进一步下降。

    公司21 年上半年发行公司债利率为3.39-3.98%，中票利率为3.55%-3.63%，持续保持较低水平，融资成本优势明显。

    投资建议：保利地产融资优势显著，安全性较高。拿地聚焦核心城市，土储价值丰厚。我们维持预计公司 2021-2022 年 EPS 为2.54 元和 2.67 元，以2021 年7 月 7 日收盘价计算，对应的 PE 为 4.8 倍和4.6 倍，维持买入评级。

    风险提示：大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆