保利地产(600048)：上半年销售稳增 拓储态度积极

评论

    受认购节奏影响，6月单月销售增速同环比转负。6月公司实现签约金额503亿元，同比下降27%，环比下降15%，单月同环比增速均转负（5月分别为+26%和+16%），我们认为主要是受到推盘节奏影响，月末部分认购尚未转化为签约销售金额；实现签约面积233万平方米，同比下降47%（5月同比+23%），环比下降40%（5月同比+18%）；对应销售均价21590元/平方米，同比增长38%，环比增长41%，2021年上半年公司累计实现签约金额2852亿元，同比增长27%，已完成全年销售目标的一半以上；签约面积1671万平方米，同比增长12%；对应销售均价17064元/平方米，同比增长13%。

    6月拿地金额同比增两成。公司6月于佛山、重庆、长沙等12个城市新增15个项目，合计拿地金额179亿元，同比增长20%，环比下降17%，对应单月拿地强度36%，与5月持平，对应权益比例73%；拿地面积343万平方米，同比增长85%，环比增长40%；对应楼面均价5224元/平方米，同比下降38%，环比下降41%。公司6月新增土储平均溢价率约15%，其中长沙和重庆地块为参拍两集中取得。

    上半年拓储态度积极，拿地纪律严格。公司上半年新增土储总成本963亿元，同比增长17%，新增土储面积1651万平方米，同比增长68%，对应楼面均价5833元/平方米，同比下降30%，为同期销售均价的34%。公司上半年拿地面积/销售面积99%，拿地金额/销售金额34%，我们统计公司通过“两集中"土拍取得的土地对应总成本约500亿元，占上半年总拿地成本的50%左右，溢价率约16%，严守拿地纪律。公司上半年在贷款集中度管理和土地集中供应等政策的影响下整体延续了较积极的补地趋势，我们判断公司全年仍将延续等量或略增量拓展的拿地策略，保障土储充裕度和销售稳健增长。

    估值与建议

    维持盈利预测不变。公司当前股价交易于4.5/4.1倍2021/2022年市盈率。

    维持跑赢行业评级，下调目标价8%至16.00元（主要因市场风险偏好下行），新目标价对应6.0/5.5倍2021/2022年目标市盈率和32%的上行空间。

    风险

    主要布局城市调控政策超预期转紧；结算进度和利润率不及预期。