金地集团(600383)投资价值分析报告：信用的长期价值 品质的运营贡献

　　公司具备高品牌美誉度、低资金成本以及充沛的土地资源，也构建了从开发营建到运营服务的全产品线优势。尽管行业开发业务利润率下降的趋势不可逆，但公司有望凭借自身优势保持业内中高的盈利水平。公司当前静态股息率超过7.7%，具备投资吸引力，维持公司“买入”评级。

   　　 公司规模仍在行业前列。2020 年全年，公司合约销售金额再创新高，达2426.8亿元，同比增长15%；签约面积达1194.8 万平方米，同比增长10.73%。截至2021 年6 月份，公司今年合计已实现销售金额1628 亿元，同比增长60%，已完成年度销售目标（2800 亿）的58%。

   　　 低杠杆率和低资金成本不仅是短期优势，更是公司长期竞争力保证。公司长期杠杆率稳定，不豪赌周期。截至2020 年报告期末，公司剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数为1.21 倍。剔除预收款项后的资产负债率为68.51%，净负债率为62.53%，均位于三道红线之下。公司加权融资成本为4.74%，在“房住不炒”、限价逐步进入二手深水区的情况下，绝大多数城市房价很难明显上涨，行业结算利润率下降是大趋势，而公司低成本融资优势可能成为未来盈利能力差异的关键。

   　　 适度下沉，保持等量拓展，公司渐入佳境。2020 年，公司新增土地储备总投资额约1,350 亿元，拿地销售比超过55%；新增土地储备面积约1,657 万平方米，拿地销售面积比超过138%，保持了连续四年积极的土地获取。公司土地储备面积五年年均增速超过18%，截至2020 年末，公司总土地储备约6,036 万平方米，相当于公司5 年的销售面积（以2020 年销售面积计算）。总体来看，未来公司可以凭借销售数字的增长，来克服盈利能力下降的冲击。

   　　 从产品溢价到服务运营收入。从开发、金融、工程建设，到家装、家居，再到后端的物业管理、商业、产园运营等等，公司构建了全产业链条的服务能力。

   　　公司的品牌力曾经意味着产品性价比，但随着限价时代的到来，这种品牌力逐渐转为运营和服务的收益。2020 年报告期末，金地物业合约管理面积超过2.7亿平方米。公司的商办、产城等业务板块（透过金地商置开展）在业内富有竞争力。

   　　 风险因素：公司规模扩张中，土储权益比较低的风险；部分项目盈利能力较低的风险；公司管理层普遍在A 股层面缺乏股权激励的风险。

   　　 投资建议：行业开发业务利润率下降的趋势不可逆，但公司有望凭借自身优势保持业内中高的盈利水平。我们调整公司2021-2023 年EPS 预测为2.32/2.33/2.34 元/股（原预测为2.64/3.00/3.25 元/股）。结合NAV 及相对估值法，我们给予公司2022 年6 倍PE，对应目标价13.98 元/股（原目标价18.48元/股），当前收盘价为9.04 元/股，公司当前静态股息率超过7.7%，具备投资吸引力，维持“买入”评级。